¡Buscar rentabilidad, bajo riesgo y garantías reales es posible!

¡Buscar rentabilidad, bajo riesgo y garantías reales es posible!

El pasado martes 20 de octubre, realizamos el Encuentro Anual de Inversores de Totallia Capital, en el hotel Dazzler Recoleta, al que asistieron más de 40 accionistas. En dicho encuentro se trataron varios temas pero principalmente se conversó acerca de lo realizado por el fondo hasta el momento y las próximas inversiones que vendrán. Fue un momento ameno para hablar distendidamente y también para promover que los accionistas se conozcan entre sí.

Ahora sí, los dejo con información interesante sobre el mercado inmobiliario en general, y en particular sobre el español.

Saludos cordiales,

Juan Roza Alconada

La gran mayoría de las principales economías mundiales lleva conviviendo en un entorno de tipos de interés extraordinariamente bajos desde el estallido de la crisis económica y financiera en 2008.

A finales de ese año la eurozona tenía el precio del dinero en el 4,25% y Japón, al 0,5%, mientras que seis meses después, ya a mediados de 2009, el Banco Central Europeo (BCE) lo había reducido hasta el 1% y su homólogo nipón, hasta el 0,1%.

Los países anglosajones, en cambio, ya habían anticipado unos meses sus bajas, que se produjeron a finales de 2007, pasando del 5,25% al 0,25% en Estados Unidos y del 5,75% al 0,5% en el caso de Reino Unido.

La estrategia monetaria de entonces fue apostar por unos descensos dramáticos en los tipos de interés oficiales como medida excepcional para apoyar a unas economías que se enfrentaban a una crisis distinta a las anteriores y que requería un tratamiento con una batería de medidas extraordinarias para ser solventada.

Con los tipos de interés próximos a 0% (están actualmente en el 0,05%) por un largo período de tiempo, los propios Bancos Centrales han invitado a los mercados a acostumbrarse a convivir con altos niveles de volatilidad.

En el caso del BCE y las expectativas de un mayor crecimiento, los inversores apostaron al unísono por la renta variable (la bolsa). Sin embargo, tras nueve meses de mercado alcista, los principales índices europeos han perdido todo el terreno ganado en la primera parte del ejercicio, lo que ha llevado a muchos inversores a preguntarse si, tras el rally de los últimos años, nos encontramos ante un cambio de tendencia profundo.

Por su parte, en Europa como en otros lugares desarrollados los mercados de renta fija (bonos soberanos y de empresas) siguen en mínimos, ofreciendo retornos cercanos al 0,5% como el bono alemán a diez años y justo por debajo del 2% en el caso de España. Solo para poner las cifras en perspectiva, el retorno de la deuda española a diez años en 1995 era superior al 12% y tan solo hace tres años estuvo rozando el 8%, lo que significa que llegó a superar el umbral del 7%, un nivel que también cruzaron Grecia, Irlanda y Portugal durante la crisis de deuda y que desembocó en su rescate internacional.

Todos estos elementos que estamos experimentando en los mercados financieros están exigiendo a los inversores salir de su zona de confort y asumir riesgos extraordinarios a los que tendrían por vocación para conseguir las rentabilidades adecuadas. En este sentido, y como contrapunto lógico a esta volatilidad, exceso de asunción de riesgos y “benchmarks” de la renta fija a largo plazo en mínimos, estamos asistiendo a la vuelta meteórica del mercado inmobiliario como principal estrategia de inversión para la obtención de rentabilidad y refugio de capital.

Por tomar el caso paradigmático de España, desde principios de 2014 muchos inversores han redoblado su exposición en la industria inmobiliaria que, junto a la irrupción de nuevos estructuras financieras como las Socimis (los REITS españoles) y a la vuelta del capital institucional de las gestoras de fondos de inversión, aseguradores y fondos de pensiones, ha provocado un nuevo cuello de botella que ha presionado los retornos a la baja al aumentar la competencia por los pocos activos que van saliendo a la venta, generándose un nuevo paradigma de liquidez, una mayor profundidad de mercado y una aceleración en la formación de nuevos precios.

Dicho esto y de acuerdo a Cushman & Wakefield España y ante el dinámico crecimiento de la economía española, el aumento de la demanda de espacio por parte de los usuarios y las pocas promociones desarrolladas durante la crisis, el interés de los inversores en lugar de decrecer sigue en aumento.

Las expectativas de crecimiento en los precios de alquiler en España durante los próximos años compensan holgadamente la compresión de las rentabilidades por lo que sigue existiendo un claro potencial para generar apreciaciones interesantes y, mediante un ‘cash-flow’ estable y predecible, garantizar rentabilidades muy superiores a la endémica baja inflación que tiene España hoy y todo ello con un limitado nivel de exposición al riesgo y disponiendo de una garantía real.

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