Federico Tessore, creador de Inversor Global: “ Hoy individualmente tenemos acceso a las mismas inversiones que sólo eran para los mega millonarios globales”

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El joven gurú de las finanzas Federico Tessore echa luz sobre la importancia de apostar al sector de los bienes raíces para diversificar el portafolio. En esta entrevista exclusiva, analiza las formas en las que un pequeño ahorrista puede acceder a los grandes mercados.

-¿Cómo ves al sector inmobiliario de cara al futuro como inversión?

La inversión inmobiliaria siempre tiene que estar dentro de la cartera de inversiones de una persona. Vivimos en una época donde las inversiones financieras están muy relacionadas. Si hay una crisis en Hong Kong baja la bolsa de Estados Unidos y si hay un problema en Brasil baja la bolsa de México.

Los activos inmobiliarios no están relacionados a la bolsa, por lo tanto, le brindan estabilidad a nuestros ahorros. Y si elegimos bien podemos lograr dos cosas muy atractivas con la inversión inmobiliaria, además de estabilidad: potencial de apreciación y buena renta.

-¿ Por qué invertirías en Real Estate en la actualidad?

La gran diferencia en el mundo de la inversión inmobiliaria hoy, respecto al pasado, es que hoy como inversores individuales tenemos acceso a las mismas inversiones que antes solo podían acceder los mega millonarios globales. Hoy con un patrimonio normal puedo acceder a los mismos proyectos, con las mismas ventajas y beneficios, que los que accede un mega inversor. Por lo tanto, es momento de dejar de invertir en la forma tradicional, y aprovechar esta oportunidad que nos brinda el desarrollo del mundo de las inversiones globales.

-¿Qué debe tener en cuenta el inversor cuando decide apostar por el sector inmobiliario?

Lo primero es tratar de elegir inversiones que no sólo dependen de lo que pase en el mercado para convertirse en buenas inversiones. Si yo compra una propiedad en una ciudad y el único negocio de esa inversión inmobiliaria es esperar que los precios de los activos inmobiliarios en esa ciudad suban estoy complicado. Porque esa suba se puede dar o no. Aparte, es una variable externa, una variables que no controlo.

Lo ideal es invertir en propiedades inmobiliarias donde yo pueda manejar más variables. Nunca voy a poder manejar todas, pero si tener más poder de reacción. No solo depender del mercado, sino depender de un proyecto determinado para que la inversión salga bien.

Por ejemplo, comprar una propiedad en mal estado y convertirla en una propiedad atractiva. O comprar una propiedad a un precio bajo de tal forma que nos de una renta atractiva desde el principio. Tenemos que ver un negocio desde el principio, desde el primer momento que compramos la propiedad. Y ese negocio tiene que estar en mis manos, no en las manos del mercado.

-¿Qué nos podés decir acerca del capital para ingresar, rendimientos, plazos, y otras variables?

La gran revolución que se está dando en el sector inmobiliario está relacionada al acceso a los mejores proyectos. Antes para acceder a uno con gran potencial había que tener millones. Hoy por ejemplo cualquier inversor con un mínimo de 25.000 dólares puede acceder a un fondo como Totallia o con mucho menos, le diría que a partir de 3.000  dólarespuede acceder a fondos como Totallia u otros proyectos atractivos por medio de los sitios de “crowdfunding inmobiliario”. Estos sitios son nuevos y permiten que inversores individuales inviertan en proyectos atractivos y generalmente sólo accesible a grandes inversores, desde una página de internet y de una forma muy simple.

Hoy es posible acceder al potencial de apreciación y renta de los grandes inversores, en torno al 15% al 20% anual, con montos muy bajos. Aunque por supuesto la inversión inmobiliaria se trata de una inversión de mediano plazo. Se puede pensar siempre en un promedio de cinco años.

-¿Qué diferencia a este sector del tecnológico o el de retail?¿Cuáles son sus características particulares?

Respecto al tecnológico son muy diferentes, principalmente por el riesgo y el potencial. Invertir en proyectos tecnológicos es muy arriesgado, la inversión puede salir bien pero también muy mal. Se puede perder todo el dinero invertido si el proyecto no funciona. A cambio, la ganancia puede ser exponencial, ilimitada.

En cambio la inversión inmobiliaria es lo contrario. El riesgo es muy bajo, la propiedad inmobiliaria nunca va a desaparecer. Y la rentabilidad también es mucho más baja. Un buen proyecto inmobiliario puede brindar una renta anual de un promedio del 8% y un potencial de apreciación del 10% anual en el mejor de los casos. Que no está nada mal para un inversor que quiere cuidar su dinero y además vivir de la renta que genere este ahorro. Pero es un caso muy diferente al tecnológico, que es una inversión que no da renta anual, solo da apreciación.  Lo idea es mezclar ambos tipos de inversiones.

El sector retail no me parece atractivo a nivel de inversión. Tiene dos grandes problemas:

a)    Es poco escalable. Si pongo un local a la calle para vender lo que sea, mi mercado es la cantidad de personas que pasan frente al local. Pero nada mas. Nunca va a poder ser mayor

b)    Te quita mucho tiempo. A los locales hay que atenderlos, hay publico todo el tiempo, surgen problemas, reclamos, empleados que faltan, que rotan.

En fin, el retail no es un negocio que me parezca atractivo. El potencial de ganancias es limitado y el potencial de problemas es ilimitado…

-¿Creés que es un buen momento para considerar este tipo de inversión teniendo en cuenta la coyuntura económica global?

Siempre es atractivo invertir en negocios inmobiliarios. Lo que puede cambiar es el país y el sector a elegir. Pero siempre van a existir oportunidades si nuestro mercado es el mundo. Por ejemplo, en el año 2002 el lugar a invertir era la  Argentina. Si uno invertía en esa época los precios estaban regalados. En cambio en el 2008 el mercado era Estados Unidos, se podía comprar a precios regalados. El 2013 Europa, en especial España estaba lleno de oportunidades. Y así sucesivamente. Siempre van a aparecer oportunidades. El inversor inmobiliario debe estar al acecho, en búsqueda de los negocios. Con paciencia y perseverancia siempre aparecen. Y experimentar la satisfacción de hacer una buena inversión inmobiliaria, verla nacer, crecer y desarrollarse es inigualable a nivel de satisfacción personal, más allá de lograr buenos retornos económicos. El hecho que sea una inversión tangible, que podemos disfrutar y experimentar, lo cambia todo.

20 Comments

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