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Lo que no podés dejar de saber

Compartimos los conceptos que todo inversor debería saber antes de invertir.

¿Por qué las inversiones en real estate son menos riesgosas que las acciones?

Existe un debate interminable entre las inversiones inmobiliarias (o “real estate”) y las acciones con defensores de una y otra como la mejor inversión.

En mi caso personal, creo que invertir en real estate es menos riesgoso que hacerlo en acciones. Intuitivamente, creí que con el tiempo iba a desear tener más participación en acciones y menos en propiedades, ya que, entre otras cosas, requiere menos “mantenimiento”. Sin embargo, a medida que las valuaciones de las acciones han aumentado, me he vuelto más reacio a comprar acciones. Y con las tasas de interés tan bajas, tengo pocas ganas de comprar bonos.

Por lo tanto, parte de mi capital ha gravitado hacia el sector inmobiliario, que se beneficia de tasas de interés bajas, expectativas inflacionarias más altas y un mayor deseo de que todos vivamos mejor después de la pandemia. Después de todo, ahora pasamos más tiempo en casa permanentemente.

5 razones por las que considero que el real estate es menos riesgoso que las acciones

Veamos 5 razones por las que las propiedades inmobiliarias son menos riesgosas que las acciones. Paradójicamente, debido al menor riesgo, podría terminar ganando mucho más dinero con las propiedades que con las acciones.

1. El gobierno estadounidense así lo cree (y regula en consecuencia)

Para comprar acciones o derivados financieros, se puede “pedir prestado” al bróker y sólo pagar con capital propio un % de esa acción. Pero el límite de lo que te pueden prestar para comprar es máximo un 50% (y muchas veces es menor).

Una vez que compro una acción con parte de dinero prestado, se monitorea permanentemente cómo varía el % de préstamo sobre el valor total. Por ejemplo, si compro una acción que vale $10 poniendo $5 y pidiendo prestado al bróker otros $5, la relación sería 50-50%. Pero si con el tiempo el precio de la acción cae un 25% (a $7.5), ahora los $5 que le debo representan el 66% del valor, o bien el capital propio que queda ($2.5) ahora representa sólo el 33% del valor. El regulador de la industria financiera (FINRA) fija el requerimiento de que éste último porcentaje (llamado “requisito de mantenimiento”) nunca baje del 25% (en cuyo caso el bróker automáticamente vende la acción para recuperar parte del dinero).

Por lo tanto, no se puede comprar acciones/derivados con más de un 50% prestado y una vez comprado con margen, el capital propio nunca puede representar menos del 25% (o la deuda no puede ser más del 75%).

Por el lado del mercado inmobiliario, en cambio, el gobierno está alentando activamente a los compradores de vivienda por primera vez a que solo pongan entre un 0% y un 3,5% de anticipo y pidan prestado el resto a través de los siguientes tipos de préstamos: Los préstamos VA, respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos, ofrecen opciones de pago inicial del 0% para quienes califican. Los préstamos del USDA, respaldados por el Departamento de Agricultura, ofrecen opciones de pago inicial del 0% para quienes califican. Los préstamos de la FHA, respaldados por la Administración Federal de Vivienda, permiten pagos iniciales tan bajos como 3.5%. Haciendo la comparación, se permiten de operaciones que impliquen un préstamo de hasta el 100% del valor para comprar una propiedad. Señal de que el gobierno cree que es menos riesgoso que prestar para comprar acciones/derivados (sino, las regulaciones deberían tener límites similares).

2. Las instituciones financieras están de acuerdo

Al igual que usted y yo, el objetivo de una institución financiera es ganar la mayor cantidad de dinero posible de una manera ajustada al riesgo.

Sin embargo, no escucho absolutamente ninguna queja de los brokers financieros deseando poder prestar con un margen superior al 50%. Si los brokers pensaran que las acciones son menos riesgosas, presionarían mucho para expandir el límite de margen.

Después de todo, un broker gana un interés de margen mucho más alto que la tasa de interés que paga sobre los saldos de efectivo de sus clientes. Pero los brokers saben que algunos de sus clientes podrían terminar en la ruina con el margen y no tendrían la capacidad de pagar su deuda de margen durante recesiones rápidas.

La mayoría de los prestamistas prestan con gusto hasta el 80% del valor de la propiedad inmueble (20% de pago inicial, 80% crédito). Si tiene un gran puntaje de crédito, algunos prestamistas incluso le permitirán pedir prestado hasta el 90% del valor de la propiedad (10% de pago inicial, 90% crédito).

Si los prestamistas pensaran que los inmuebles son más riesgosos que las acciones, los prestamistas reducirían la cantidad porcentual que un cliente podría pedir prestada. Muchas de estas instituciones financieras administran tanto un negocio de broker de bolsa como un negocio hipotecario. Por lo tanto, ven ambos lados.

3. El precio medio de compra de una casa es mucho mayor

En 2021, el precio medio de compra de una casa en Estados Unidos es de aproximadamente 340.000 dólares, mucho mayor que el precio medio de compra de una acción. El saldo medio de una cuenta de jubilación es de menos de $ 10,000 en 2021 (era de $ 5,000 en 2013).

Sin embargo, a pesar de que el precio medio de la vivienda es al menos 30 veces mayor que el saldo medio de la cuenta de jubilación, los inversores inmobiliarios pueden pedir prestado hasta el 100% de la compra de una vivienda frente al 50% de los compradores con margen de acciones. Este hecho también significa que las instituciones financieras creen que el real estate es menos riesgoso que las acciones. Cuanto mayor sea el precio de compra, más tiene que perder una institución financiera. Por lo tanto, reducir el monto del préstamo del cliente tendría más sentido. Sin embargo, ocurre lo contrario.

4. Las tasas hipotecarias promedio son más bajas que las tasas de margen promedio

Las tasas hipotecarias y las tasas de margen siguen la tasa de fondos federales y el rendimiento de los bonos a 10 años. Las tasas hipotecarias y las tasas de margen también dependen de la firma broker y de su salud financiera.

Sin embargo, en general, el comprador de vivienda promedio puede pedir prestado a una tasa más baja que el comprador de margen de acciones promedio. Se puede obtener una hipoteca fija a 15 años por menos del 2.5%. Es posible que pueda encontrar un banco que ofrezca un que cobre una tasa variable del 1%. Sin embargo, la tasa de margen promedio está más cerca del 4 – 6%. Por lo tanto, una tasa de préstamo promedio más baja para los inversores inmobiliarios también significa que las propiedades son menos riesgosas que las acciones.

El “ABC” de la industria bancaria establece que los prestatarios más riesgosos que compran activos más riesgosos pagan tasas de interés más altas y viceversa.

5. El real estate mantiene su valor durante las correcciones del mercado de valores

Cuando las acciones se están corrigiendo en un 10% +, las propiedades inmobiliarias tienden a mantener su valor o aumentar de valor. La primera razón se debe a la fuga de capitales hacia a la seguridad. El capital huye de las acciones más riesgosas y entra en bonos y activos tangibles como bienes raíces. La segunda razón por la que el real estate tiende a mantener su valor es que las tasas de interés bajan a medida que aumenta la demanda de los bonos.

En las ultimas crisis se ha observado que los valores de real estate se mantienen firmes aún cuando los principales mercados bursátiles (S&P 500) ha bajado entre un 15% y un 20%. Solo cuando el S&P 500 cae más del 30% y se mantiene por más de seis meses, el arrastre de una recesión comienza a pesar sobre los precios inmobiliarios.

Entonces, ¿por qué los inversores pueden ganar más dinero con propiedades inmobiliarias?

Cuando una clase de activo se considera menos riesgosa, los rendimientos también suelen ser más bajos. Sin embargo, debido a que las propiedades son menos riesgosas que las acciones, los inversores pueden, paradójicamente, ganar una mayor cantidad absoluta de dinero en real estate por dos razones.

La primera razón se debe a la mayor confianza que tiene un inversor inmobiliario en invertir sumas de dinero más grandes en real estate debido a un menor riesgo.

La segunda razón se debe a que los inversores inmobiliarios pueden pedir prestado más dinero para comprar una inversión más cara debido al menor riesgo.

El mismo inversor que compraría una casa de $1.000.000 a la que le ve potencial, lo pensaría 100 veces antes de invertir en una acción (o cartera de acciones) con “alto potencial”.

Sin confianza, no hay inversión y no hay ganancia de dinero

Si no tiene suficiente confianza para invertir en un activo de riesgo, entonces no invertirá o no invertirá lo suficiente para marcar la diferencia.

A lo largo de los años me he encontrado con muchas personas que dejan que sus ahorros se acumulen en una cuenta de ahorros porque tenían demasiado miedo de invertir en el mercado de valores.

Por supuesto, hay ejemplos en los que algunos inversores apostaron por sus acciones “ded crecimiento” favoritas en múltiples bolsas. Pero para el estadounidense promedio sin un gran respaldo y que tiene una familia que mantener, comprar una propiedad que tenga un propósito es una forma más fácil y segura de generar riqueza.

Siempre que pueda pagar la casa, incluso si su casa está disminuyendo de valor, es bueno que no le recuerden constantemente su depreciación. En cambio, es de esperar que esté disfrutando de la utilidad que le brinda su hogar y al mismo tiempo crea recuerdos maravillosos. Esta utilidad es la que hará mucho más llevadera una posible pérdida de inversión inmobiliaria.

Cuando se trata de acciones, ninguna cantidad de alegría de poseer la acción compensará una pérdida del valor de esas acciones. Las acciones simplemente proporcionan una utilidad cero.

Acciones y Real Estate

Dado que las propiedades inmobiliarias son menos riesgosas que las acciones, es irónico que la persona promedio pueda ganar mucho más dinero con las propiedades. Contamos con el apoyo del gobierno americano para agradecer parcialmente esta anomalía. ¡Pero también podemos agradecer nuestra capacidad de asumir riesgos más calculados para una potencial recompensa financiera!

Personalmente, seguiré apostando a invertir en propiedades en una buena porción de mi cartera.

Teniendo eso en claro, los cambios en regulaciones y el crecimiento de plataformas de crowdfunding inmobiliario (tales como Totallia) facilitan y hasta mejoran este camino. Esto es porque permiten diversificar mejor esa inversión en real estate a través de muchos proyectos y distribuir el riesgo. En lugar de hacer una inversión de $500.000 en una propiedad tradicional puedo invertir en 20 proyectos diferentes, a razón de $25.000 en cada uno. Si bien el riesgo nunca se puede eliminar, sí se puede reducir mucho si diversifico en diferentes dimensiones (por tipo de propiedad, por geografía, por estrategia, por sponsor, por plazo estimado de inversión, etc.)

Me interesa conocer tu opinión acerca de este tema. Lectores, ¿creen que las propiedades son menos riesgosas que las acciones? Si piensan que no es así, me encantaría saber sus razones.

 

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La tasa de capitalización es la métrica más importante

Es una de las principales métricas comparativas para decidir una inversión en real estate en cualquier parte del mundo. Ésta nos da un valor como una fotografía en un instante. La misma surge del cociente entre el Ingreso Operativo Neto Anual y el Valor Actual o Costo de la Propiedad. Cuando mayor este cociente, más atractiva es la propiedad en cuestión. Es un factor muy práctico para conocer el valor estimado de una propiedad en un instante dado. La tasa de capitalización se obtiene en base a estadísticas y depende del tipo de propiedad como la localización de la misma.

El Ingreso Operativo Neto Anual y las propiedades Comerciales

Esta variable refiere al ingreso generado por las propiedades comerciales antes de pagar los impuestos e intereses. En el caso de propiedades residenciales, estos ingresos provienen de los alquileres que pagan los inquilinos, que restados los gastos de la propiedad, se llega al ingreso operativo neto. En el caso de otro tipo de propiedades, como los hoteles, los ingresos vienen de las tarifas de la habitaciones. Cuando compramos propiedades que tienen potencial para incrementar este ratio, generalmente estamos ante una buena inversión.

El ratio de apalancamiento o Debt Coverage Ratio, una medida de riesgo

Si está pensando en realizar una inversión en real estate de manera directa con “apalancamiento”, es necesario considerar este indicador. El mismo no es más que el cociente entre el Ingreso Operativo Neto Anual y los Servicios de Deuda Anuales. Y la lectura es muy simple: Si el ratio es superior a 1 indican que la propiedad es solvente y puede pagar a sus acreedores. A mayor valor, mayor solvencia, y mayor efectivo disponible para los inversores. En caso de ser inferior a 1 ello significa que no genera suficiente caja como para atender al pago de sus deudas, y es una situación insostenible a largo plazo.

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