Lo básico

Lo que no podés dejar de saber

Compartimos los conceptos que todo inversor debería saber antes de invertir.

Mercados Rentables

Una de las tantas máximas que suelen repetir los “gurúes” del Real Estate es que “lo único que importa es la ubicación, ubicación, ubicación”.

Si bien hay una parte cierta en esta afirmación, ya que la ubicación es sumamente importante, dista mucho de ser la única verdad que hace que una inversión en Real Estate tenga buenos resultados.

Tal como les venimos presentando en nuestro “Resumen Semanal de Inversiones”, estamos en pleno análisis para acercarles una nueva oportunidad de inversión.

Dentro de las características que analizamos de cada proyecto, la ubicación es crucial, pero más aun es el ciclo en el cual se encuentra dicha ubicación o ciudad.

¿A qué nos referimos?

Cuando hablamos de inversión en Real Estate es fundamental entender en que ciclo económico se encuentra la ciudad en la que se pretende invertir, es decir, si los precios de las propiedades se encuentran en el fondo, subiendo, en su pico o bajando. Entender esto es fundamental para saber si el proyecto tendrá la rentabilidad esperada o si “hemos llegado tarde”.

Desde la crisis del 2008, las primeras ciudades norteamericanas que se recuperaron fueron las principales o del “Tier 1”, tales como Nueva York, Los Ángeles, Boston o Chicago. Fueron las primeras en lograr recuperar sus precios y su volumen de inversión. Incluso, en algunas zonas, los precios han alcanzado el máximo histórico.

Por el contrario, ciudades del de segundo orden por su tamaño y relevancia, son las ciudades en donde se presentan actualmente las verdaderas oportunidades.

Ciudades como Denver, Austin, Milwaukee o Kansas City, son los lugares en donde se presentan las verdaderas oportunidades de Real Estate.

Estas ciudades fueron identificadas porque presentan tasas de crecimiento demográfico y de empleo muy por encima del promedio nacional, tienen una gran migración de Millenials, se proyecta un  alto crecimiento del Producto Bruto Metropolitano por los próximos 5 años y presentan precios comparativos de las propiedades con alto margen para la apreciación.

Oficialmente la fuerza de trabajo más grande del país, los Millenials, se están realocando a las ciudades de segundo orden, en búsqueda de buenos trabajos y de precios de vivienda más accesibles.

Si tomamos como ejemplo que un departamento promedio en Nueva York de 2 ambientes cuesta aproximadamente U$3.800 por mes mientras que el ingreso medio mensual de un neoyorkino es de $4.500, notamos claramente que los precios resultan prohibitivos.

En esta misma línea, la ciudad de Charleston en Carolina del Sur, tiene un crecimiento demográfico 3 veces mayor que el del promedio nacional, con 28 nuevos residentes por día, mientras que Nueva York pierde 131 residentes diariamente.

Las grandes compañías también notan esta situación y llevan sus inversiones para estas ciudades. Durante el 2018, cerca de U$1.000 MM fueron invertidos en propiedades comerciales en la ciudad de Milwaukee, renovando el centro de la ciudad y emplazando grandes oficinas de compañías muy importantes. Muchas empresas que se ubicaban en Chicago, hicieron el traslado un poquito más al norte hacia Milwaukee, como forma de reducir sus costos y de atender la demanda laboral creciente en la ciudad.

En definitiva, si bien las grandes ciudades son las más llamativas, es donde se presenta la mayor competencia y donde la recuperación de los precios dejan menor margen de ganancia y apreciación. Por esta razón y las presentadas anteriormente es que estamos explorando nuestras próximas inversiones en este nuevo tipo de ciudades con mayor crecimiento.

Asociarse con los expertos

“El secreto de mi éxito fue rodearme de personas mejores que yo”

Esa frase célebre de Andrew Carnegie, uno de los grandes magnates de la Industria de Estados Unidos, resume muy bien la estrategia de Totallia al momento de buscar y presentar proyectos.

En cada proyecto que revisamos y analizamos, siempre buscamos que sea llevado adelante por grandes Sponsors que demuestren que saben hacer muy bien lo que están proponiendo.

Buscamos asociarnos con los expertos de las distintas opciones que ofrece el mundo del Real Estate. Ésta, es una de las razones que nos permite identificar proyectos tan interesantes y atractivos.

Esta semana, queremos contarle un poco más acerca de uno de nuestros Sponsors favoritos y que nos ha generado grandes resultados.

¿De quién estamos hablando?

Estamos hablando de Xebec

Xebec es una compañía privada de Real Estate focalizada en proveer oportunidades de inversión inmobiliaria tanto a instituciones como a grandes inversores, a través de la adquisición, desarrollo y manejo de centros logísticos, complejos industriales y centros de distribución y depósito en las principales zonas de Estados Unidos.

Los orígenes de Xebec datan de 1986, cuando sus fundadores comenzaron a llevar adelante diferentes proyectos industriales en la ciudad de Los Angeles.

En 1996, Randy Kendrick y John Lehr, se unieron para fundar Xebec y así crear una de las empresas top de desarrollos industriales en el sur de California.

A lo largo de su historia, ya llevan desarrollados más de 10 millones de m2 de complejos industriales en todo Estados Unidos.

Actualmente, esta desarrollando 14 proyectos en forma simultánea (uno de ellos con Totallia) en 5 Estados diferentes.

La estrategia de la empresa, consiste en apuntar a mercados con características específicas para el desarrollo de negocios industriales. Se apunta a mercados costeros y del “tier one”, con grandes puertos, buenas conexiones de trenes y camiones y con gran alcance demográfico.

Dentro de los tipos proyectos que ofrece la empresa, diferencia muy bien los riesgos y beneficios de cada uno.

En el caso de proyectos que implican una construcción desde el inicio, sus retornos varían entre 18% y 25%, con una multiplicación del capital entre 1.5x y 2x. Siempre en plazos de entre 24 y 36 meses.

Para los proyectos que son menos riesgosos y que implican el reposicionamiento y mejora de una propiedad existentes, los retornos oscilan entre 14% y 18%, con una multiplicación del capital entre 1.3x y 1.5x, en un plazo de 24 a 36 meses.

Xebec, es una empresa que permite únicamente la participación de inversores acreditados (con patrimonio superior a U$ 1MM o ganancias anuales superiores a los U$200.000) en sus proyectos, pero a través de Totallia, sus proyectos están al alcance de cualquier inversor.

En conjunto, hemos lanzado 3 proyectos.

1) Slauson XC

En Julio de 2014, invertimos en este proyecto que implicaba el desarrollo de un Centro Industrial en la Ciudad de Commerce, Los Ángeles. Un año después, en Julio de 2015, este proyecto terminó en forma anticipada con mejores resultados que los proyectados. Estimábamos una TIR del 17% anual y logramos un rendimiento del 23,2% anual y la multiplicación del capital que se proyectaba en 1,3 de lo invertido terminó en 1,4.

2) Nordhoff

En Noviembre de 2015, invertimos en la compra y posterior reforma de un centro industrial en la zona de Chatsworth, Los Ángeles. El proyecto cerró en Junio de 2017, casi 2 años antes de la fecha estimada (Mayo de 2019), con un TIR del 43% anual y un ratio de multiplicación del capital invertido de 1.7x. Esto es superior al 16% de ROI anual que se estimaba al inicio del proyecto.

3) Lakeland

En Abril del 2018, lanzamos nuestro último proyecto con Xebec en la ciudad de Lakeland, Florida, y que consistía en el desarrollo de un Centro de Logística Clase A. El proyecto viene evolucionando tal como fuera planeado, con una TIR esperada del 27.9% y una multiplicación del capital de 1.6x.

Como puede ver, es un gran Sponsor con quien hemos trazado una gran relación y que lleva adelante muy buenos proyectos.

Ante la consulta de varios inversores, queremos comunicarles que estamos en fase de análisis de varios proyectos y que esperamos poder presentarles uno nuevo para mediados/fines de Agosto.

Agradecemos todas sus preguntas y esperamos muchas más para compartir con ustedes.

Conozca al Sponsor

Desde Totallia trabajamos constantemente en la búsqueda de nuevos y mejores proyectos con el fin de acercarle la mejor combinación de alta renta y bajo riesgo.

Obviamente, para que usted tome la decisión de confiar e invertir en los proyectos que le acercamos, es necesario que nos conozca a fondo. No es suficiente con presentar un proyecto interesante, es imperativo conocer a quien lo presenta.

En esta línea, es que trabajamos para brindarle toda la información de Totallia, quienes somos, que hacemos, cómo trabajamos y qué experiencia poseemos. A través de nuestro Newsletter semanal, de las publicaciones en Redes Sociales, de los diferentes Webinars, y de todas las acciones que realizamos, tratamos de que usted nos conozca en profundidad y tome la decisión de unirse a nuestra comunidad.

Pero, tal como le explicáramos en otras oportunidades, en el proceso de inversión participa una parte más que es sumamente importante.

¿De quién estamos hablando? Nos referimos al desarrollador o sponsor, que en definitiva, es quien termina llevando adelante el proyecto.

Entonces, además de presentar buenos proyectos y de conocernos a fondo, es sumamente importante que también conozca quienes son los sponsors con los que solemos trabajar.

En el día de hoy queremos presentarle uno de nuestros sponsors favoritos y con quienes lanzamos nuestros últimos 2 proyectos.

Estamos hablando de Northstar Commercial Partners.

Fundada en el año 2000 por Brian Watson en la ciudad de Denver, Colorado, es una empresa de Real Estate que cubre todas las fases del negocio, desde la construcción, pasando por la administración y finalizando en la venta. Se especializa en el desarrollo, adquisición y mejora de propiedades inmobiliarias comerciales en todo Estados Unidos.

Hoy es una empresa, de más de 35 empleados, reconocida en todo Estados Unidos por sus desarrollos de edificios comerciales.

Desde su creación, ha adquirido, desarrollado o renovado 139 propiedades (1.2 MM de M2)  con un costo de adquisición de U$665 millones, en 17 Estados.

Su experiencia le ha permitido manejar todos los tipos de propiedades comerciales, por lo que en su historial encontramos que:

  •  35.8% fueron proyectos de Oficinas,
  •  40.1% fueron proyectos Industriales o de Depósito,
  •  13.8% fueron proyectos de centros de información
  •  6.4% fueron proyectos de Retail
  •  3.9% fueron proyectos de construcción desde cero.
Actualmente, posee 48 propiedades en 15 Estados con un valor de adquisición de U$ 400 MM, y un valor potencial de venta de U$1.350 millones. NCP, es una empresa que permite únicamente la participación de inversores acreditados (con patrimonio superior a U$ 1MM o ganancias anuales superiores a los U$200.000) en sus proyectos, pero a través de Totallia, sus proyectos están al alcance de cualquier inversor. En conjunto, hemos lanzado 4 proyectos. 1) Mountain Vista Commerce Center En el año 2016, invertimos en el desarrollo de un complejo industrial en la zona de Phoenix, Arizona, Estados Unidos. A través del Totallia Capital Fund, invertimos U$250.000, permitiéndole al inversor diversificar su portafolio. Este es un proyecto que en los últimos 12 meses nos ha generado una rentabilidad del 7.5%. 2) Lafayette Medical Office Building En Agosto de 2018, lanzamos un proyecto con el objetivo de desarrollar un Centro Médico de clase A en la ciudad de Lafayette en Colorado. El proyecto esta cumpliendo con los tiempos y con el presupuesto. Se espera que esté finalizado para el 3er trimestre del 2019 y se venda para el 3er trimestre del 2020. 3) Vista Gardens En Marzo de 2019, lanzamos un gran proyecto en la ciudad de Vista en California, que consistió en la adquisición y reposicionamiento de un centro de cuidado para la tercera edad. Planificamos vender la propiedad, una vez que alcance todo su potencial, para fines del año 5 (2024). 4) Huron Portfolio En el mes de Julio, lanzamos nuestro más reciente proyecto que consiste en la adquisición de un edificio de Oficinas de Clase B+ en el suburbio de Sugar Land en la ciudad de Houston. Un proyecto a 3 años, que implica la mejora del edificio y la puesta en mercado del precio de los alquileres. Cerramos este proyecto con la participación de más de 15 inversores. Como puede ver, es un gran Sponsor con quien hemos trazado una gran relación y que lleva adelante muy buenos proyectos. Más adelante tendremos la oportunidad de repasar en detalle otros grandes desarrolladores.

Acabo de invertir, ¿y ahora?

Arreglar el lugar, buscar presupuestos, coordinar con un bróker, buscar inquilinos. Podríamos enumerar una gran cantidad de tareas y responsabilidades que asumimos cuando uno invierte en un proyecto inmobiliario tradicional.

No importa en que estado se encuentre del proceso, siempre tendrá que ocuparse de realizar diferentes tareas y asumir los riesgos que esto implica. Incluso, cuando uno logró alquilar la propiedad, seguimos asumiendo diferentes responsabilidades, cómo ocuparnos del cobro del alquiler, de los problemas que pueda tener el inquilino, hasta lidiar con los problemas del consorcio.

En definitiva, cuando uno decide invertir en una propiedad tradicional, se enfrenta con los riesgos de toda inversión, pero al mismo tiempo, se suma una gran cantidad de tareas para asegurarse que su negocio genere alguna renta.

Esto es todo lo contrario a lo que ocurre con las inversiones que le acercamos desde Totallia.

Una vez que completó todo el proceso online de participación en un proyecto, solo tiene que esperar que su inversión rinda sus frutos.

Pero, ¿quién se encarga de todo?

Cada proyecto que le acercamos, es llevado adelante por un Sponsor idóneo y con la suficiente experiencia para llevar adelante todas las tareas que la inversión demande.

El Sponsor se encargará de:

  •  Buscar el mejor contratista y la empresa constructora (en el caso de una construcción o mejora).
  •  Asegurarse de tener todos los planos aprobados por las autoridades.
  •  Comercializar directamente o buscar los mejores brokers de la zona para conseguir inquilinos.
  •  Llevar el día a día de la administración de la propiedad.
  •  Tener el trato directo con los inquilinos.
  •  Tomar la mejor decisión para determinar el precio óptimo de venta basado en el momento del mercado, de la economía y de la rentabilidad del proyecto
  •  Buscar los compradores de la propiedad

Nosotros, como inversores, estaremos recibiendo en forma trimestral todas las novedades y avances del proyecto.

Desde Totallia le estaremos enviando por correo electrónico las novedades del proyecto, pero al mismo tiempo, puede ingresar a la plataforma y encontrar el mismo reporte y todos los anteriores. En la propia plataforma, también encontrará todos los documentos firmados, el detalle y la proforma del proyecto, el rendimiento de su inversión, y todos los proyectos disponibles.

El Socio Clave

Cómo inversores buscamos constantemente participar de proyectos o negocios que nos permitan maximizar los fondos que invertimos, buscamos constantemente obtener grandes resultados al menor riesgo posible.

Para lograr eso, es fundamental contar con ésa “persona, grupo o institución” sin la cual el proyecto o negocio jamás alcanzaría los resultados esperados. Éste socio, a través de su conocimiento y experiencia, nos permite alcanzar todo el potencial de nuestro proyecto y es quien en definitiva, nos permite invertir con tranquilidad.

En el caso de la inversión en propiedades comerciales, ese socio clave es el desarrollador o sponsor. Es esa “persona” que se ubica en uno de los extremos de nuestra cadena de inversión y que se encarga de que nuestro dinero nos genere una buena renta.

Cómo se puede observar en la imagen, no solo es fundamental en su rol de acercar el proyecto correcto, sino que también es quien debe encargarse de que el proyecto llegue a buen puerto.

Básicamente, el desarrollador se encarga de presentar los proyectos inmobiliarios que desea desarrollar, y una vez que se da inicio al proyecto, tomas las siguientes funciones:

  •  Buscar el mejor contratista y la empresa constructora
  •  Asegurarse de tener todos los planos aprobados por las autoridades en el caso de los proyectos que implican una construcción
  •  Comercializar directamente o buscar los mejores brokers de la zona para conseguir inquilinos
  •  Llevar el día a día de la administración de la propiedad
  •  Tener el trato directo con los inquilinos
  •  Tomar la mejor decisión para determinar el precio óptimo de venta basado en el momento del mercado, de la economía y de la rentabilidad del proyecto
  •  Extender o no el plazo del proyecto

Cómo se puede ver, son muchas las decisiones y responsabilidades que caen sobre el desarrollador en el proyecto, por lo que es de extremada importancia que elijamos y seleccionemos aquel que tenga las capacidades y el conocimiento para hacerlo.

¿Cómo hacemos para seleccionarlo?

Desde Totallia tenemos 4 requisitos básicos que todo desarrollador debe cumplir para que podamos considerar sus proyectos. Éstos son:

  •  Conocer en profundidad el mercado donde operan
  •  Deben presentar planes de negocios basados en datos concretos que vengan de negocios que ya llevaron adelante
  •  Deben tener un mínimo de U$ 100 millones en transacciones realizadas
  •  Deben haber comprado o desarrollado el mismo tipo de propiedad inmobiliaria en el mercado en cuestión.

A partir de la experiencia ganada en todos los años que llevamos realizando este tipo de proyectos, éstas 4 características se destacan cuando repasamos los que resultaron exitosos. Por el contrario, aquellos en los que no nos fue tan bien como esperábamos, siempre había alguna de éstas características que no estaba presente.

¿Cómo funciona Totallia?

Desde que creamos Totallia allá por el año 2013, nuestro objetivo siempre fue poder acercarle a nuestros suscriptores las mismas posibilidades y estrategias de inversión que utilizan los grandes inversores globales.

Queremos ofrecerle las mismas estrategias que persiguen grandes inversores como Bill Gates, Messi, o la propia universidad de Harvard. En definitiva, buscamos “democratizar el mundo de las inversiones inmobiliarias comerciales”.

Pero para entender cómo hacemos para acercarle a nuestros inversores aquellas alternativas con una sana cambinación de alta renta y bajo riesgo, es necesario entender cómo funciona Totallia.

Veamos el siguiente cuadro que ilustra en forma muy simple cómo funciona Totallia y cómo participa del proceso de inversión.

Por un lado, tenemos a los desarrolladores que llevan adelante los distintos proyectos de propiedades comerciales. Ellos se encargan del 100% de la gestión y del manejo de las propiedades. Se encargan de la construcción, la comercialización, la gestión de los inquilinos y el cobro de los alquileres.

Por otro lado, tenemos a los inversores  que poseen el capital para llevar adelante los distintos proyectos a cambio de un retorno.

En el medio, aparece Totallia que acerca la posibilidad de unir las 2 necesidades. A través de nuestra plataforma, usted puede elegir participar de los diferentes proyectos que ofrecemos, y que de otro modo, sería casi imposible hacerlo. Al mismo tiempo, le acercamos al desarrollador la posibilidad de conseguir los fondos necesarios para llevar adelante el proyecto.

En definitiva, le ofrecemos a usted la posibilidad de invertir en proyectos que le permitan obtener una alta renta con un bajo riesgo. Esto es posible gracias al riguroso proceso de análisis que realizamos antes de incorporar cualquier proyecto a nuestra plataforma.

Usted puede participar de los proyectos de una forma muy simple, ya que lo único que tiene que hacer es registrarse en nuestra plataforma y allí podrá ver los proyectos disponibles, elegir aquél que le resulte más atractivo y completar todo el proceso de participación en forma online. Adicionalmente, una vez que ya haya invertido, podrá seguir la evolución de sus proyectos desde la plataforma.

¿En qué consisten los proyectos de Totallia?

Desde hace mucho tiempo, la principal forma de invertir que tenemos los argentinos es el famoso “ladrillo”. Generación tras generación, se nos inculcó que invertir en inmuebles era sinónimo de seguridad, cobertura y renta.

En líneas generales, cuando nos referimos a este tipo de actividad, más del 95% de los casos están representados en inversiones en inmuebles residenciales unifamiliares. Esto quiere decir que uno adquiere o construye una propiedad para luego alquilarla a una persona o familia con el fin de obtener una renta atractiva.

La adquisición de un departamento, una casa o la inversión desde el pozo, son los vehículos más comunes al que acceden quienes ingresan al mundo del real estate como forma de proteger y hacer crecer sus ahorros.

Sin embargo, lejos está de ser la más rentable y atractiva. Las épocas de rentabilidades del 10 al 12 % anual quedaron atrás hace casi ya 20 años, los números actuales de rentabilidad son históricamente bajos. La renta actual bruta promedio en la ciudad de Buenos Aires es a mayo de este 2019 del 3,31 % anual.

Por esto, desde Totallia, le acercamos una forma diferente de invertir en Real Estate, con una mayor rentabilidad e incluso con un riesgo más bajo.

¿A qué nos referimos?

Nos referimos a las Propiedades Comerciales. Éstas están pensadas desde el primero momento como una fuente de generación de ganancias. Estas ganancias pueden venir tanto por “ganancias de capital”, la diferencia entre el precio de compra y de venta, como por ingresos por renta por alquiler o uso.

Dentro de las propiedades comerciales podemos encontrar diferentes tipos de activos, como ser: Edificio de oficinas, centros médicos, centros comerciales, locales comerciales, complejos multifamiliares, Hoteles, etc.

Repasemos algunos de los beneficios que tienen:

Retornos atractivos: A diferencia del 3% anual que viene brinda la inversión tradicional en inmuebles, el promedio de la rentabilidad anual de este tipo de proyectos es muy superior. Durante los últimos 20 años, el retorno promedio alcanzado en las inversiones en propiedades comerciales en USA llegó al 9,5%, y si miramos el 2018, este índice llegó hasta 13,2%.

Renta Estable y Segura: Básicamente cuando uno es dueño de una propiedad individual que desea alquilar, puede tener la propiedad ocupada con un inquilino o vacía. Pero con la inversión en propiedades comerciales, ese problema está resuelto en un 100% como consecuencia de la diversificación, la ocupación NO es un evento binario (0% o 100%). Si se va un inquilino, quedan otros 99 inquilinos que pagan su alquiler. Por lo tanto, tener retornos negativos es muy improbable.

Ganancias de Capital Intrínsecas: Las Propiedades Comerciales son excelentes para lograr diferencias positivas entre los precios de compra y de venta, las denominadas “Ganancias de Capital”. Principalmente porque estas propiedades se valúan por el flujo de ingreso que generan, independientemente de lo que pase en el mercado, que puede tener ciclos de subas y bajas impredecibles.

Como se puede ver, hay grandes beneficios si lo comparamos con la “típica inversión en ladrillos” que el argentino promedio suele realizar.

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La clave es no depender del aumento del precio de la propiedad

Los precios de las propiedades inmobiliarias están afectados por los ciclos inmobiliarios pero también por los ciclos económicos. Los inversores tradicionales solo ganan dinero cuando los precios y la economía suben. Pero la clave es no depender de esto. Esto se logra mediante la inversión activa en propiedades comerciales que tengan potencial para aumentar sus flujos de fondo vía mayores ingresos o menores gastos. Como inversores ese debe ser nuestro mayor foco. Lograr inversiones cuyo resultado dependa de nosotros.

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