Lo básico

Lo que no podés dejar de saber

Compartimos los conceptos que todo inversor debería saber antes de invertir.

5 Ventajas de invertir en propiedades comerciales (vs. Residenciales)

Si bien se podría argumentar que las propiedades comerciales y residenciales son dos caras de la misma moneda, creemos que hay varias ventajas a favor de las propiedades comerciales, desde el punto de vista del inversor.

No negamos que muchos de los mismos principios son válidos para ambos tipos de propiedades: la ubicación es importante, ambos tienen cash flow (generan ingresos, flujo de caja), generan apreciación de capital con el tiempo, y ofrecen beneficios fiscales.

Sin embargo, hoy te quiero contar 5 ventajas de invertir en propiedades comerciales.

1. Inquilinos de mejor calidad

Mientras que las propiedades residenciales se alquilan a individuos, las propiedades comerciales tienen como inquilinos principalmente a empresas.

Las empresas pueden aportar un mayor crédito, y estos alquileres suelen estar respaldados por la empresa con una garantía personal del socio o socios en la empresa. Hay una red de seguridad mucho más fuerte allí comparado a alquilar a un individuo con garantías personales.

También, es más probable que respeten más la propiedad. La ubicación de una empresa es su imagen, especialmente si reciben clientes en su espacio, por lo que es muy importante para ellos mantener la calidad de las propiedades.

Las propiedades comerciales tampoco están regidas por las leyes de “vivienda justa” de USA. Al alquilar propiedades residenciales, debe tener mucho cuidado de no violar ningún aspecto de la Ley de Vivienda Justa.

Sin embargo, en real estate comercial, se puede preguntar a los inquilinos casi cualquier cosa que necesite para examinarlos adecuadamente para su espacio. Puede solicitar declaraciones de impuestos, estados financieros personales, extractos bancarios, informes de pérdidas y ganancias, balances generales, y eso es solo la punta del iceberg. Si no le convence lo que está viendo, puede negarse a arrendarles el espacio sin tener que preocuparse por las repercusiones legales.

2. Menores gastos como propietario

Es muy raro que su inquilino residencial cubra los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento del edificio.

En real estate comercial, sin embargo, es bastante común, dependiendo del tipo de propiedad y estructura de arrendamiento.

El retail (comercio minorista), junto con algunas propiedades industriales y de oficinas, con frecuencia tiene lo que se llama un contrato de arrendamiento Triple Net (NNN).

Y aunque muchos inversores tienen una definición diferente de lo que realmente significa NNN, son un activo extremadamente valioso para los inversores inmobiliarios comerciales.

En un escenario de arrendamiento neto triple, el propietario no es responsable de pagar ningún gasto, como impuestos, seguros, servicios públicos, etc. de la propiedad.

Si el contrato de alquiler es “Absolute Net”, el inquilino también asumirá el 100% de la responsabilidad del mantenimiento de la estructura del edificio, incluidos el techo y los cimientos.

Las corporaciones más grandes, como Starbucks, firmarán este tipo de contrato de arrendamiento para que puedan mantener la apariencia de su marca sin tener que depender de un propietario para tomar esas decisiones.

Los propietarios serán los únicos responsables de pagar la hipoteca de la propiedad.

3. Apreciación forzada

Una de las mayores diferencias entre las propiedades residenciales y comerciales es cómo se determinan los valores de las propiedades.

Las propiedades residenciales están influenciadas en gran medida por propiedades comparables, por lo que su inversión solo aumentará de valor a medida que las propiedades cercanas se vendan a un precio más alto. Y eso puede ser complicado cuando la apreciación residencial es históricamente del 3-5%.

Las propiedades comerciales, en cambio, se valoran directamente por los ingresos de la propiedad.

En pocas palabras, cuanto mayor sea el flujo de efectivo que genera una propiedad comercial, mayor será el valor de la propiedad.

Al seleccionar los inquilinos y los arrendamientos adecuados, puede crear un flujo de caja más sólido y eso a su vez resulta valores más altos de la propiedad.

4. Mejores retornos

En comparación con los rendimientos típicos de las inversiones residenciales, el flujo de caja y la apreciación son mucho más atractivos en propiedades comerciales.

Las empresas pueden permitirse pagar alquileres mucho más altos que los particulares y firmar contratos de arrendamiento a más largo plazo, por lo que los ingresos son más estables, constantes, para los inversores comerciales.

El mercado de valores (la bolsa, invertir en acciones) ofrece una rentabilidad media anual de alrededor del 10%, ligeramente por debajo de la esperada de los inmuebles residenciales, mientras que los REIT, una de sus opciones como inversión inmobiliaria pasiva, han promediado una rentabilidad anual del 12,99%, según el índice MSCI US REIT.

Inversiones directas o a través de plataformas de crowdfunding como Totallia, los retornos promedio están por encima del 15%.

5. Contratos de alquiler más largos

Los plazos de los alquileres residenciales tienden a oscilar entre 6 y 12 meses, mientras que los arrendamientos comerciales pueden ser de 3, 5 o más de 10 años. Como inversor, las propiedades comerciales pueden reducir los costos de rotación y las tasas de vacancia (el tiempo que la propiedad se encuentra total o parcialmente sin inquilinos). Estos largos plazos de alquileres le brindan ingresos pasivos más confiables y menos dolores de cabeza al no tener que re-comercializar una propiedad año tras año. Claro, también es posible que termine con inquilinos menos deseables durante períodos prolongados, pero si examina adecuadamente a sus inquilinos entrantes con solicitudes de arrendamiento, finanzas y verificación de antecedentes, puede evitar estos problemas a largo plazo.

Propiedades Industriales de “Última Milla”

Propiedades Industriales de “Última Milla”

Las claves del activo inmobiliario ligado al crecimiento del comercio electrónico

El crecimiento del comercio electrónico (como lo muestra el impacto del siguiente gráfico de ventas minoristas en línea) ha provocado la disrupción del mercado inmobiliario de retail (comercios minoristas). Según un informe publicado en línea por Green Street Advisors a fines de abril de 2020, la firma de investigación inmobiliaria predice que más del 50% de las grandes tiendas departamentales (department stores como Macy’s o Falabella para dar un ejemplo latinoamericano) de los centros comerciales cerrarán hacia fines de 2021.

¿Qué es la “última milla” industrial?

Mientras que los grandes depósitos, instalaciones industriales y centros de distribución regionales en todo el país comprenden las “primeras millas” de distribución, la “última milla” de la cadena logística representa la entrega a un comercio minorista o al domicilio del comprador.

Actualmente, las instalaciones de última milla y último toque son típicamente de las antiguas y más pequeñas debido a su ubicación cerca de los consumidores finales en áreas urbanas densas.

A diferencia del envío tradicional de grandes volúmenes de carga que se transportan a lo largo de rutas fijas, la entrega de última milla a menudo implica el transporte de paquetes más pequeños a lo largo de múltiples rutas.

Según Mordor Intelligence (y como se muestra en el cuadro a continuación), los costos asociados con la entrega de la última milla representan el 53% del costo logístico total. Mitigar el mayor costo de la distribución “dispar” es fundamental para los minoristas, ya que los consumidores esperan una entrega rápida y gratuita.

 

¿Qué contribuye al desequilibrio del abastecimiento industrial de última milla?

Las propiedades industriales existentes muchas veces están anticuadas como para respaldar el comercio electrónico debido a sus techos pequeños y de poca altura, una infraestructura de muelle de carga inadecuada y una durabilidad insuficiente para soportar cargas sustanciales en el piso y un gran desgaste. Dado el aumento del tráfico de camiones y el ruido de tales instalaciones, estas propiedades a menudo se limitan aún más a las leyes de zonificación existentes que prohíben modificaciones para satisfacer las demandas del comercio electrónico.

Según un estudio de 2019 de Jones Lang Lasalle (JLL), cerca de 90 millones de metros cuadrados del inventario total de depósitos de EE. UU. (de un total de 1.230 millones de metros cuadrados) tiene más de 50 años y alturas libres de menos de 1.85 metros. Los techos altos son esenciales para los sistemas modernos de estanterías verticales, lo cual es una consideración importante para la entrega de última milla.

¿Cuáles son las perspectivas para el sector inmobiliario industrial y, en concreto, la logística de última milla?

Según un informe publicado por JLL en el 1T 2020, los fundamentos industriales continúan demostrando un desempeño positivo con rentas que aumentan aproximadamente un 9% año tras año y las vacantes en mínimos históricos de aproximadamente 5%. El sector industrial está demostrando ser un punto brillante en el mercado inmobiliario comercial.

El comercio minorista en línea se basa en la velocidad, especialmente porque Amazon hace que la entrega en el mismo día sea el nuevo estándar que ejerce presión sobre los minoristas para que entreguen más rápido. No está claro cuánta más velocidad pueden soportar las propiedades inmobiliarias industriales, existentes y planificadas, en la próxima década. A medida que crece la demanda de envíos en el mismo día, los desarrolladores están probando instalaciones industriales de varios pisos para abordar los factores de restricción de abastecimiento discutidos anteriormente.

Las tendencias de compra de los consumidores y el desequilibrio entre la oferta y la demanda de real estate crean el potencial para que la inversión en propiedades industriales produzca sólidos rendimientos ajustados al riesgo en los próximos años, particularmente las instalaciones que se adaptan al cumplimiento de la última milla. Si bien aconsejamos a los inversores que creen una cartera de inversiones bien equilibrada que se adapte a sus necesidades generales, recomendamos considerar las inversiones dentro de la clase de activos industriales.

¿Cómo ganan dinero las inversiones inmobiliarias?

Entre los atributos más valorados por los inversores del real estate se encuentra la capacidad única que tienen de obtener rendimientos tanto a través de los ingresos / renta como de la apreciación. En algunos casos, las inversiones inmobiliarias pueden generar ingresos y revalorizarse simultáneamente. Las formas en que las inversiones inmobiliarias pueden obtener estos rendimientos y cómo los inversores pueden recibir los rendimientos pueden variar según la inversión. En este artículo, exploraremos los fundamentos de cómo las inversiones inmobiliarias pueden generar ingresos a partir de diferentes estructuras de inversión.

Deuda y Capital (o Equity)

Las inversiones inmobiliarias se dividen en dos amplias categorías: deuda y capital. Veamos primero las diferencias entre estos dos tipos de inversiones para comenzar a comprender cómo se estructuran los rendimientos en forma de ingresos o revalorización.

Deuda: en el marco de un préstamo inmobiliario, un inversor presta dinero a un prestatario (normalmente un comprador o desarrollador inmobiliario). El inversionista obtiene ingresos durante la duración del préstamo, generalmente a una tasa fija siguiendo un programa de pagos de intereses regulares sobre el principal (capital) del préstamo. Una inversión de deuda suele ser menos riesgosa que una inversión de capital, pero hay varios factores que afectan el riesgo de cada inversión individual, como se analiza a continuación.

 

Equity (Capital/Acciones): una inversión de capital le da a un inversionista la la posibilidad de ser socio/dueño de una propiedad física. Una inversión de capital da derecho al inversionista a reclamar el dinero ganado por cualquier valorización obtenida por el activo cuando se vende. Los rendimientos de la apreciación generalmente se realizan en un pago único, en forma de ganancias de capital. Una inversión de capital también le da al inversionista la capacidad de obtener ingresos regulares de los pagos de alquiler durante la vida útil de la inversión, generalmente de forma mensual (en algunos casos las distribuciones son anuales, semestrales o trimestrales). Si bien las inversiones de capital permiten a los inversores obtener ingresos y apreciaciones, a menudo son más riesgosas que las inversiones de deuda, como discutimos a continuación.

Con este entendimiento, exploremos ahora cómo las inversiones inmobiliarias pueden generar ingresos a través de inversiones tanto de deuda como de capital.

¿Cómo generan ingresos/renta las inversiones inmobiliarias?

Primero examinemos cómo la generación de renta funciona más comúnmente para las inversiones de deuda inmobiliaria.

Ingresos por pagos de intereses de préstamos Una inversión en préstamos inmobiliarios es un acuerdo en el que un inversor presta dinero a un comprador o desarrollador que luego paga intereses sobre el principal prestado. Un inversor obtiene un rendimiento en forma de ingresos del pago de intereses mientras se reembolsa el préstamo. Los pagos a menudo se realizan mensualmente, lo que los convierte en una opción de inversión atractiva para quienes buscan ingresos “pasivos” o “residuales”.

Las inversiones en deuda solo pueden generar ingresos, pero ofrecen la ventaja de un riesgo menor que las inversiones en acciones gracias a su posición base dentro de la “pila de capital” (capital stack).

La deuda ocupa el puesto más alto dentro de la pila de capital como la “base”. Esto significa que tiene la máxima prioridad de pago. Los inversionistas de deuda reciben su capital más intereses antes de que un inversionista de capital pueda obtener ganancias (aparte del potencial de ingresos por alquiler). Por ejemplo, si un propietario vende su propiedad mientras hay un préstamo abierto para ella, debe repagar ese préstamo en su totalidad al prestamista antes de poder quedarse con las ganancias de la apreciación para sí mismos.

Dentro del tramo de deuda de la pila de capital, existe una división adicional de antigüedad entre los tipos de deuda que determina la prioridad de pago del préstamo. Como era de esperar, la deuda senior es la más antigua y, por lo tanto, tiene la máxima prioridad de pago. Le sigue la deuda junior y la deuda intermedia, y luego la parte de capital de la pila de capital.

Además de la antigüedad, las inversiones inmobiliarias de deuda pueden estar aseguradas o no. Un inversionista con una inversión de deuda garantizada tiene derecho a ejecutar la ejecución hipotecaria de una propiedad en caso de incumplimiento del préstamo para recuperar el valor de su préstamo. Las inversiones de deuda senior son típicamente posiciones aseguradas, y otras inversiones de deuda pueden estar aseguradas, pero los términos pueden variar según la inversión.

Invertir en préstamos inmobiliarios Los préstamos inmobiliarios se suelen otorgar por montos muy elevados, lo que a menudo los limita a fondos e inversores institucionales capaces de prestar grandes sumas de dinero durante largos períodos de tiempo. Los inversores acreditados pueden acceder a inversiones de deuda inmobiliaria a través de un fondo de capital privado, pero la mayoría de los inversores individuales solo pueden acceder a inversiones inmobiliarias de deuda a través de un fondo como un fondo mutuo de real estate, un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) o una plataforma de inversión.

Ingresos por cobros de alquileres Las inversiones de capital/equity también pueden generar su propio flujo de ingresos mediante pagos de alquiler. Invertir en capital tradicional o acciones comunes les da a los inversionistas el derecho de alquilar la propiedad a los inquilinos para obtener ingresos a través de pagos de alquiler. Existen algunas diferencias clave entre la inversión de deuda y de capital que afectan el potencial de ingresos de cada una.

A diferencia de una inversión de deuda, que generalmente tiene una tasa de rendimiento fija durante una vida útil definida, una inversión de capital genera ingresos por alquiler que pueden cambiar con el tiempo, aumentando o disminuyendo en relación con la demanda del mercado. El potencial de ingresos también se basa en las tasas de ocupación, que pueden variar para cualquier propiedad determinada. Esto significa que los inversores en acciones pueden correr un mayor riesgo para obtener ingresos, pero también tienen el potencial de obtener una tasa de rendimiento más alta.

Además, las inversiones de capital común no suelen tener períodos de propiedad predefinidos y pueden durar indefinidamente, lo que le da al inversionista la capacidad de obtener ingresos hasta que se venda la propiedad. Las propiedades inmobiliarias son una inversión a largo plazo, especialmente para inversiones de capital, que brinda a los inversionistas la capacidad de obtener ingresos significativos a lo largo del tiempo de forma periódica (mensual/trimestral/anual).

La inversión en capital común ofrece un potencial de ingresos por alquiler, mientras que las inversiones de capital preferentes ofrecen flujo de efectivo de una manera más similar a las inversiones de deuda. Al igual que el pago de intereses de un préstamo, las inversiones de capital preferentes ofrecen una tasa de rendimiento fija comúnmente conocida como “rendimiento preferente”. Debido a su posición intermedia en la pila de capital, las inversiones de capital preferente reciben pagos hasta que alcanzan la tasa de rendimiento preferente acordada después de que se han pagado todas las inversiones de deuda y antes de que los inversores de capital común reciban su rendimiento.

Invertir en inversiones de capital en real estate para obtener renta Las inversiones en acciones ordinarias son más fáciles de acceder que las inversiones en deuda. Los inversores individuales pueden comprar una propiedad de inversión y administrarla por su cuenta. Sin embargo, debido a las elevadas sumas de dinero, conocimientos y compromiso de tiempo necesarios para la inversión directa, los inversores individuales a menudo se ven limitados en el número y los tipos de propiedades que pueden comprar, y gestionar, por su cuenta.

Al igual que con las inversiones de deuda, las opciones de inversión de fondos mancomunados, como los fondos mutuos, los REIT y las plataformas de inversión (como Totallia), ofrecen una forma de invertir sumas de dinero más pequeñas en varios activos y tipos de activos. Los fondos de capital privado también están disponibles para inversores acreditados. Si bien es más factible para un inversionista individual invertir en una vivienda unifamiliar o dúplex, un fondo puede brindarle a un inversionista acceso a inversiones en una amplia gama de propiedades comerciales en múltiples ubicaciones por una fracción del tamaño de la inversión en dólares.

¿Cómo generan apreciación las inversiones inmobiliarias?

Las propiedades inmobiliarias tienen la capacidad distintiva de generar ingresos y apreciación. Un inversor de capital puede obtener un ingreso constante de los pagos de alquiler mientras la propiedad en sí se aprecia. Cuando se vende la propiedad, un inversor puede vender su inversión y capturar cualquier revalorización del valor de la propiedad en forma de ganancias de capital además de cualquier ingreso ya obtenido durante el período de tenencia de la inversión.

Al igual que los ingresos por alquiler, el valor de la propiedad puede cambiar con la demanda. Si bien una inversión de deuda puede estructurarse para garantizar una determinada tasa de rendimiento, la dependencia de una inversión de capital en el mercado la hace más riesgosa. Pero, del mismo modo, también significa que una inversión de capital ofrece un mayor potencial de rendimiento. El potencial de apreciación puede ser sustancial o escaso dependiendo de muchos factores, lo que hace que sea crucial para el inversionista tener la perspicacia necesaria para elegir las inversiones con prudencia.

Las propiedades inmobiliarias son una inversión a largo plazo que suele durar al menos cinco años (aunque con frecuencia aparecen oportunidades de plazos menores). A diferencia de las acciones, la apreciación de muchas propiedades se maximiza en el transcurso de varios años, y las ganancias de valor generalmente ocurren a un ritmo más lento. Aunque los bienes raíces pueden apreciarse más lentamente, los valores de las propiedades también son menos volátiles con fluctuaciones diarias más bajas en el valor en comparación con la mayoría, si no todas las acciones.

Invertir en inversiones de capital en real estate para su apreciación Como ya hemos comentado, hay varias formas de invertir en inversiones de capital en real estate, incluida la inversión directa, fondos mutuos, REIT y plataformas de inversión. El vehículo de inversión utilizado para invertir en una inversión de capital influye en la forma en que un inversor recibe su rendimiento, así como en cómo y cuándo se grava.

Por ejemplo, un inversor con una inversión directa puede cobrar sus ganancias de capital directamente de la venta de una inversión. Por otro lado, un inversionista con una inversión a través de un fondo puede obtener una revalorización por la venta de una propiedad a través de una distribución de fondos o mediante un aumento en el valor de las acciones que posee. Cada opción trae sus propias ventajas y desventajas, que pueden hacer que cada opción sea más o menos preferible para un inversionista, dependiendo de sus objetivos y recursos financieros.

Independientemente de cómo invierta en real estate, en algún momento, un proceso de suscripción riguroso, que evalúa los aspectos de una propiedad de inversión potencial, es clave. Si está invirtiendo de forma independiente, la responsabilidad del proceso de suscripción recaerá sobre sus hombros, mientras que, si está invirtiendo a través de un fondo o plataforma como Totallia, un equipo de profesionales inmobiliarios experimentados se encargará de la evaluación en su nombre. No importa quién realice la suscripción, este proceso de due diligence juega un papel vital para determinar si una oportunidad de inversión es financieramente sólida.

¿Por qué las inversiones en real estate son menos riesgosas que las acciones?

Existe un debate interminable entre las inversiones inmobiliarias (o “real estate”) y las acciones con defensores de una y otra como la mejor inversión.

En mi caso personal, creo que invertir en real estate es menos riesgoso que hacerlo en acciones. Intuitivamente, creí que con el tiempo iba a desear tener más participación en acciones y menos en propiedades, ya que, entre otras cosas, requiere menos “mantenimiento”. Sin embargo, a medida que las valuaciones de las acciones han aumentado, me he vuelto más reacio a comprar acciones. Y con las tasas de interés tan bajas, tengo pocas ganas de comprar bonos.

Por lo tanto, parte de mi capital ha gravitado hacia el sector inmobiliario, que se beneficia de tasas de interés bajas, expectativas inflacionarias más altas y un mayor deseo de que todos vivamos mejor después de la pandemia. Después de todo, ahora pasamos más tiempo en casa permanentemente.

5 razones por las que considero que el real estate es menos riesgoso que las acciones

Veamos 5 razones por las que las propiedades inmobiliarias son menos riesgosas que las acciones. Paradójicamente, debido al menor riesgo, podría terminar ganando mucho más dinero con las propiedades que con las acciones.

1. El gobierno estadounidense así lo cree (y regula en consecuencia)

Para comprar acciones o derivados financieros, se puede “pedir prestado” al bróker y sólo pagar con capital propio un % de esa acción. Pero el límite de lo que te pueden prestar para comprar es máximo un 50% (y muchas veces es menor).

Una vez que compro una acción con parte de dinero prestado, se monitorea permanentemente cómo varía el % de préstamo sobre el valor total. Por ejemplo, si compro una acción que vale $10 poniendo $5 y pidiendo prestado al bróker otros $5, la relación sería 50-50%. Pero si con el tiempo el precio de la acción cae un 25% (a $7.5), ahora los $5 que le debo representan el 66% del valor, o bien el capital propio que queda ($2.5) ahora representa sólo el 33% del valor. El regulador de la industria financiera (FINRA) fija el requerimiento de que éste último porcentaje (llamado “requisito de mantenimiento”) nunca baje del 25% (en cuyo caso el bróker automáticamente vende la acción para recuperar parte del dinero).

Por lo tanto, no se puede comprar acciones/derivados con más de un 50% prestado y una vez comprado con margen, el capital propio nunca puede representar menos del 25% (o la deuda no puede ser más del 75%).

Por el lado del mercado inmobiliario, en cambio, el gobierno está alentando activamente a los compradores de vivienda por primera vez a que solo pongan entre un 0% y un 3,5% de anticipo y pidan prestado el resto a través de los siguientes tipos de préstamos: Los préstamos VA, respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos, ofrecen opciones de pago inicial del 0% para quienes califican. Los préstamos del USDA, respaldados por el Departamento de Agricultura, ofrecen opciones de pago inicial del 0% para quienes califican. Los préstamos de la FHA, respaldados por la Administración Federal de Vivienda, permiten pagos iniciales tan bajos como 3.5%. Haciendo la comparación, se permiten de operaciones que impliquen un préstamo de hasta el 100% del valor para comprar una propiedad. Señal de que el gobierno cree que es menos riesgoso que prestar para comprar acciones/derivados (sino, las regulaciones deberían tener límites similares).

2. Las instituciones financieras están de acuerdo

Al igual que usted y yo, el objetivo de una institución financiera es ganar la mayor cantidad de dinero posible de una manera ajustada al riesgo.

Sin embargo, no escucho absolutamente ninguna queja de los brokers financieros deseando poder prestar con un margen superior al 50%. Si los brokers pensaran que las acciones son menos riesgosas, presionarían mucho para expandir el límite de margen.

Después de todo, un broker gana un interés de margen mucho más alto que la tasa de interés que paga sobre los saldos de efectivo de sus clientes. Pero los brokers saben que algunos de sus clientes podrían terminar en la ruina con el margen y no tendrían la capacidad de pagar su deuda de margen durante recesiones rápidas.

La mayoría de los prestamistas prestan con gusto hasta el 80% del valor de la propiedad inmueble (20% de pago inicial, 80% crédito). Si tiene un gran puntaje de crédito, algunos prestamistas incluso le permitirán pedir prestado hasta el 90% del valor de la propiedad (10% de pago inicial, 90% crédito).

Si los prestamistas pensaran que los inmuebles son más riesgosos que las acciones, los prestamistas reducirían la cantidad porcentual que un cliente podría pedir prestada. Muchas de estas instituciones financieras administran tanto un negocio de broker de bolsa como un negocio hipotecario. Por lo tanto, ven ambos lados.

3. El precio medio de compra de una casa es mucho mayor

En 2021, el precio medio de compra de una casa en Estados Unidos es de aproximadamente 340.000 dólares, mucho mayor que el precio medio de compra de una acción. El saldo medio de una cuenta de jubilación es de menos de $ 10,000 en 2021 (era de $ 5,000 en 2013).

Sin embargo, a pesar de que el precio medio de la vivienda es al menos 30 veces mayor que el saldo medio de la cuenta de jubilación, los inversores inmobiliarios pueden pedir prestado hasta el 100% de la compra de una vivienda frente al 50% de los compradores con margen de acciones. Este hecho también significa que las instituciones financieras creen que el real estate es menos riesgoso que las acciones. Cuanto mayor sea el precio de compra, más tiene que perder una institución financiera. Por lo tanto, reducir el monto del préstamo del cliente tendría más sentido. Sin embargo, ocurre lo contrario.

4. Las tasas hipotecarias promedio son más bajas que las tasas de margen promedio

Las tasas hipotecarias y las tasas de margen siguen la tasa de fondos federales y el rendimiento de los bonos a 10 años. Las tasas hipotecarias y las tasas de margen también dependen de la firma broker y de su salud financiera.

Sin embargo, en general, el comprador de vivienda promedio puede pedir prestado a una tasa más baja que el comprador de margen de acciones promedio. Se puede obtener una hipoteca fija a 15 años por menos del 2.5%. Es posible que pueda encontrar un banco que ofrezca un que cobre una tasa variable del 1%. Sin embargo, la tasa de margen promedio está más cerca del 4 – 6%. Por lo tanto, una tasa de préstamo promedio más baja para los inversores inmobiliarios también significa que las propiedades son menos riesgosas que las acciones.

El “ABC” de la industria bancaria establece que los prestatarios más riesgosos que compran activos más riesgosos pagan tasas de interés más altas y viceversa.

5. El real estate mantiene su valor durante las correcciones del mercado de valores

Cuando las acciones se están corrigiendo en un 10% +, las propiedades inmobiliarias tienden a mantener su valor o aumentar de valor. La primera razón se debe a la fuga de capitales hacia a la seguridad. El capital huye de las acciones más riesgosas y entra en bonos y activos tangibles como bienes raíces. La segunda razón por la que el real estate tiende a mantener su valor es que las tasas de interés bajan a medida que aumenta la demanda de los bonos.

En las ultimas crisis se ha observado que los valores de real estate se mantienen firmes aún cuando los principales mercados bursátiles (S&P 500) ha bajado entre un 15% y un 20%. Solo cuando el S&P 500 cae más del 30% y se mantiene por más de seis meses, el arrastre de una recesión comienza a pesar sobre los precios inmobiliarios.

Entonces, ¿por qué los inversores pueden ganar más dinero con propiedades inmobiliarias?

Cuando una clase de activo se considera menos riesgosa, los rendimientos también suelen ser más bajos. Sin embargo, debido a que las propiedades son menos riesgosas que las acciones, los inversores pueden, paradójicamente, ganar una mayor cantidad absoluta de dinero en real estate por dos razones.

La primera razón se debe a la mayor confianza que tiene un inversor inmobiliario en invertir sumas de dinero más grandes en real estate debido a un menor riesgo.

La segunda razón se debe a que los inversores inmobiliarios pueden pedir prestado más dinero para comprar una inversión más cara debido al menor riesgo.

El mismo inversor que compraría una casa de $1.000.000 a la que le ve potencial, lo pensaría 100 veces antes de invertir en una acción (o cartera de acciones) con “alto potencial”.

Sin confianza, no hay inversión y no hay ganancia de dinero

Si no tiene suficiente confianza para invertir en un activo de riesgo, entonces no invertirá o no invertirá lo suficiente para marcar la diferencia.

A lo largo de los años me he encontrado con muchas personas que dejan que sus ahorros se acumulen en una cuenta de ahorros porque tenían demasiado miedo de invertir en el mercado de valores.

Por supuesto, hay ejemplos en los que algunos inversores apostaron por sus acciones “ded crecimiento” favoritas en múltiples bolsas. Pero para el estadounidense promedio sin un gran respaldo y que tiene una familia que mantener, comprar una propiedad que tenga un propósito es una forma más fácil y segura de generar riqueza.

Siempre que pueda pagar la casa, incluso si su casa está disminuyendo de valor, es bueno que no le recuerden constantemente su depreciación. En cambio, es de esperar que esté disfrutando de la utilidad que le brinda su hogar y al mismo tiempo crea recuerdos maravillosos. Esta utilidad es la que hará mucho más llevadera una posible pérdida de inversión inmobiliaria.

Cuando se trata de acciones, ninguna cantidad de alegría de poseer la acción compensará una pérdida del valor de esas acciones. Las acciones simplemente proporcionan una utilidad cero.

Acciones y Real Estate

Dado que las propiedades inmobiliarias son menos riesgosas que las acciones, es irónico que la persona promedio pueda ganar mucho más dinero con las propiedades. Contamos con el apoyo del gobierno americano para agradecer parcialmente esta anomalía. ¡Pero también podemos agradecer nuestra capacidad de asumir riesgos más calculados para una potencial recompensa financiera!

Personalmente, seguiré apostando a invertir en propiedades en una buena porción de mi cartera.

Teniendo eso en claro, los cambios en regulaciones y el crecimiento de plataformas de crowdfunding inmobiliario (tales como Totallia) facilitan y hasta mejoran este camino. Esto es porque permiten diversificar mejor esa inversión en real estate a través de muchos proyectos y distribuir el riesgo. En lugar de hacer una inversión de $500.000 en una propiedad tradicional puedo invertir en 20 proyectos diferentes, a razón de $25.000 en cada uno. Si bien el riesgo nunca se puede eliminar, sí se puede reducir mucho si diversifico en diferentes dimensiones (por tipo de propiedad, por geografía, por estrategia, por sponsor, por plazo estimado de inversión, etc.)

Me interesa conocer tu opinión acerca de este tema. Lectores, ¿creen que las propiedades son menos riesgosas que las acciones? Si piensan que no es así, me encantaría saber sus razones.

 

Mercados Rentables

Una de las tantas máximas que suelen repetir los “gurúes” del Real Estate es que “lo único que importa es la ubicación, ubicación, ubicación”.

Si bien hay una parte cierta en esta afirmación, ya que la ubicación es sumamente importante, dista mucho de ser la única verdad que hace que una inversión en Real Estate tenga buenos resultados.

Tal como les venimos presentando en nuestro “Resumen Semanal de Inversiones”, estamos en pleno análisis para acercarles una nueva oportunidad de inversión.

Dentro de las características que analizamos de cada proyecto, la ubicación es crucial, pero más aun es el ciclo en el cual se encuentra dicha ubicación o ciudad.

¿A qué nos referimos?

Cuando hablamos de inversión en Real Estate es fundamental entender en que ciclo económico se encuentra la ciudad en la que se pretende invertir, es decir, si los precios de las propiedades se encuentran en el fondo, subiendo, en su pico o bajando. Entender esto es fundamental para saber si el proyecto tendrá la rentabilidad esperada o si “hemos llegado tarde”.

Desde la crisis del 2008, las primeras ciudades norteamericanas que se recuperaron fueron las principales o del “Tier 1”, tales como Nueva York, Los Ángeles, Boston o Chicago. Fueron las primeras en lograr recuperar sus precios y su volumen de inversión. Incluso, en algunas zonas, los precios han alcanzado el máximo histórico.

Por el contrario, ciudades del de segundo orden por su tamaño y relevancia, son las ciudades en donde se presentan actualmente las verdaderas oportunidades.

Ciudades como Denver, Austin, Milwaukee o Kansas City, son los lugares en donde se presentan las verdaderas oportunidades de Real Estate.

Estas ciudades fueron identificadas porque presentan tasas de crecimiento demográfico y de empleo muy por encima del promedio nacional, tienen una gran migración de Millenials, se proyecta un  alto crecimiento del Producto Bruto Metropolitano por los próximos 5 años y presentan precios comparativos de las propiedades con alto margen para la apreciación.

Oficialmente la fuerza de trabajo más grande del país, los Millenials, se están realocando a las ciudades de segundo orden, en búsqueda de buenos trabajos y de precios de vivienda más accesibles.

Si tomamos como ejemplo que un departamento promedio en Nueva York de 2 ambientes cuesta aproximadamente U$3.800 por mes mientras que el ingreso medio mensual de un neoyorkino es de $4.500, notamos claramente que los precios resultan prohibitivos.

En esta misma línea, la ciudad de Charleston en Carolina del Sur, tiene un crecimiento demográfico 3 veces mayor que el del promedio nacional, con 28 nuevos residentes por día, mientras que Nueva York pierde 131 residentes diariamente.

Las grandes compañías también notan esta situación y llevan sus inversiones para estas ciudades. Durante el 2018, cerca de U$1.000 MM fueron invertidos en propiedades comerciales en la ciudad de Milwaukee, renovando el centro de la ciudad y emplazando grandes oficinas de compañías muy importantes. Muchas empresas que se ubicaban en Chicago, hicieron el traslado un poquito más al norte hacia Milwaukee, como forma de reducir sus costos y de atender la demanda laboral creciente en la ciudad.

En definitiva, si bien las grandes ciudades son las más llamativas, es donde se presenta la mayor competencia y donde la recuperación de los precios dejan menor margen de ganancia y apreciación. Por esta razón y las presentadas anteriormente es que estamos explorando nuestras próximas inversiones en este nuevo tipo de ciudades con mayor crecimiento.

Asociarse con los expertos

“El secreto de mi éxito fue rodearme de personas mejores que yo”

Esa frase célebre de Andrew Carnegie, uno de los grandes magnates de la Industria de Estados Unidos, resume muy bien la estrategia de Totallia al momento de buscar y presentar proyectos.

En cada proyecto que revisamos y analizamos, siempre buscamos que sea llevado adelante por grandes Sponsors que demuestren que saben hacer muy bien lo que están proponiendo.

Buscamos asociarnos con los expertos de las distintas opciones que ofrece el mundo del Real Estate. Ésta, es una de las razones que nos permite identificar proyectos tan interesantes y atractivos.

Esta semana, queremos contarle un poco más acerca de uno de nuestros Sponsors favoritos y que nos ha generado grandes resultados.

¿De quién estamos hablando?

Estamos hablando de Xebec

Xebec es una compañía privada de Real Estate focalizada en proveer oportunidades de inversión inmobiliaria tanto a instituciones como a grandes inversores, a través de la adquisición, desarrollo y manejo de centros logísticos, complejos industriales y centros de distribución y depósito en las principales zonas de Estados Unidos.

Los orígenes de Xebec datan de 1986, cuando sus fundadores comenzaron a llevar adelante diferentes proyectos industriales en la ciudad de Los Angeles.

En 1996, Randy Kendrick y John Lehr, se unieron para fundar Xebec y así crear una de las empresas top de desarrollos industriales en el sur de California.

A lo largo de su historia, ya llevan desarrollados más de 10 millones de m2 de complejos industriales en todo Estados Unidos.

Actualmente, esta desarrollando 14 proyectos en forma simultánea (uno de ellos con Totallia) en 5 Estados diferentes.

La estrategia de la empresa, consiste en apuntar a mercados con características específicas para el desarrollo de negocios industriales. Se apunta a mercados costeros y del “tier one”, con grandes puertos, buenas conexiones de trenes y camiones y con gran alcance demográfico.

Dentro de los tipos proyectos que ofrece la empresa, diferencia muy bien los riesgos y beneficios de cada uno.

En el caso de proyectos que implican una construcción desde el inicio, sus retornos varían entre 18% y 25%, con una multiplicación del capital entre 1.5x y 2x. Siempre en plazos de entre 24 y 36 meses.

Para los proyectos que son menos riesgosos y que implican el reposicionamiento y mejora de una propiedad existentes, los retornos oscilan entre 14% y 18%, con una multiplicación del capital entre 1.3x y 1.5x, en un plazo de 24 a 36 meses.

Xebec, es una empresa que permite únicamente la participación de inversores acreditados (con patrimonio superior a U$ 1MM o ganancias anuales superiores a los U$200.000) en sus proyectos, pero a través de Totallia, sus proyectos están al alcance de cualquier inversor.

En conjunto, hemos lanzado 3 proyectos.

1) Slauson XC

En Julio de 2014, invertimos en este proyecto que implicaba el desarrollo de un Centro Industrial en la Ciudad de Commerce, Los Ángeles. Un año después, en Julio de 2015, este proyecto terminó en forma anticipada con mejores resultados que los proyectados. Estimábamos una TIR del 17% anual y logramos un rendimiento del 23,2% anual y la multiplicación del capital que se proyectaba en 1,3 de lo invertido terminó en 1,4.

2) Nordhoff

En Noviembre de 2015, invertimos en la compra y posterior reforma de un centro industrial en la zona de Chatsworth, Los Ángeles. El proyecto cerró en Junio de 2017, casi 2 años antes de la fecha estimada (Mayo de 2019), con un TIR del 43% anual y un ratio de multiplicación del capital invertido de 1.7x. Esto es superior al 16% de ROI anual que se estimaba al inicio del proyecto.

3) Lakeland

En Abril del 2018, lanzamos nuestro último proyecto con Xebec en la ciudad de Lakeland, Florida, y que consistía en el desarrollo de un Centro de Logística Clase A. El proyecto viene evolucionando tal como fuera planeado, con una TIR esperada del 27.9% y una multiplicación del capital de 1.6x.

Como puede ver, es un gran Sponsor con quien hemos trazado una gran relación y que lleva adelante muy buenos proyectos.

Ante la consulta de varios inversores, queremos comunicarles que estamos en fase de análisis de varios proyectos y que esperamos poder presentarles uno nuevo para mediados/fines de Agosto.

Agradecemos todas sus preguntas y esperamos muchas más para compartir con ustedes.

Conozca al Sponsor

Desde Totallia trabajamos constantemente en la búsqueda de nuevos y mejores proyectos con el fin de acercarle la mejor combinación de alta renta y bajo riesgo.

Obviamente, para que usted tome la decisión de confiar e invertir en los proyectos que le acercamos, es necesario que nos conozca a fondo. No es suficiente con presentar un proyecto interesante, es imperativo conocer a quien lo presenta.

En esta línea, es que trabajamos para brindarle toda la información de Totallia, quienes somos, que hacemos, cómo trabajamos y qué experiencia poseemos. A través de nuestro Newsletter semanal, de las publicaciones en Redes Sociales, de los diferentes Webinars, y de todas las acciones que realizamos, tratamos de que usted nos conozca en profundidad y tome la decisión de unirse a nuestra comunidad.

Pero, tal como le explicáramos en otras oportunidades, en el proceso de inversión participa una parte más que es sumamente importante.

¿De quién estamos hablando? Nos referimos al desarrollador o sponsor, que en definitiva, es quien termina llevando adelante el proyecto.

Entonces, además de presentar buenos proyectos y de conocernos a fondo, es sumamente importante que también conozca quienes son los sponsors con los que solemos trabajar.

En el día de hoy queremos presentarle uno de nuestros sponsors favoritos y con quienes lanzamos nuestros últimos 2 proyectos.

Estamos hablando de Northstar Commercial Partners.

Fundada en el año 2000 por Brian Watson en la ciudad de Denver, Colorado, es una empresa de Real Estate que cubre todas las fases del negocio, desde la construcción, pasando por la administración y finalizando en la venta. Se especializa en el desarrollo, adquisición y mejora de propiedades inmobiliarias comerciales en todo Estados Unidos.

Hoy es una empresa, de más de 35 empleados, reconocida en todo Estados Unidos por sus desarrollos de edificios comerciales.

Desde su creación, ha adquirido, desarrollado o renovado 139 propiedades (1.2 MM de M2)  con un costo de adquisición de U$665 millones, en 17 Estados.

Su experiencia le ha permitido manejar todos los tipos de propiedades comerciales, por lo que en su historial encontramos que:

  •  35.8% fueron proyectos de Oficinas,
  •  40.1% fueron proyectos Industriales o de Depósito,
  •  13.8% fueron proyectos de centros de información
  •  6.4% fueron proyectos de Retail
  •  3.9% fueron proyectos de construcción desde cero.
Actualmente, posee 48 propiedades en 15 Estados con un valor de adquisición de U$ 400 MM, y un valor potencial de venta de U$1.350 millones. NCP, es una empresa que permite únicamente la participación de inversores acreditados (con patrimonio superior a U$ 1MM o ganancias anuales superiores a los U$200.000) en sus proyectos, pero a través de Totallia, sus proyectos están al alcance de cualquier inversor. En conjunto, hemos lanzado 4 proyectos. 1) Mountain Vista Commerce Center En el año 2016, invertimos en el desarrollo de un complejo industrial en la zona de Phoenix, Arizona, Estados Unidos. A través del Totallia Capital Fund, invertimos U$250.000, permitiéndole al inversor diversificar su portafolio. Este es un proyecto que en los últimos 12 meses nos ha generado una rentabilidad del 7.5%. 2) Lafayette Medical Office Building En Agosto de 2018, lanzamos un proyecto con el objetivo de desarrollar un Centro Médico de clase A en la ciudad de Lafayette en Colorado. El proyecto esta cumpliendo con los tiempos y con el presupuesto. Se espera que esté finalizado para el 3er trimestre del 2019 y se venda para el 3er trimestre del 2020. 3) Vista Gardens En Marzo de 2019, lanzamos un gran proyecto en la ciudad de Vista en California, que consistió en la adquisición y reposicionamiento de un centro de cuidado para la tercera edad. Planificamos vender la propiedad, una vez que alcance todo su potencial, para fines del año 5 (2024). 4) Huron Portfolio En el mes de Julio, lanzamos nuestro más reciente proyecto que consiste en la adquisición de un edificio de Oficinas de Clase B+ en el suburbio de Sugar Land en la ciudad de Houston. Un proyecto a 3 años, que implica la mejora del edificio y la puesta en mercado del precio de los alquileres. Cerramos este proyecto con la participación de más de 15 inversores. Como puede ver, es un gran Sponsor con quien hemos trazado una gran relación y que lleva adelante muy buenos proyectos. Más adelante tendremos la oportunidad de repasar en detalle otros grandes desarrolladores.

Acabo de invertir, ¿y ahora?

Arreglar el lugar, buscar presupuestos, coordinar con un bróker, buscar inquilinos. Podríamos enumerar una gran cantidad de tareas y responsabilidades que asumimos cuando uno invierte en un proyecto inmobiliario tradicional.

No importa en que estado se encuentre del proceso, siempre tendrá que ocuparse de realizar diferentes tareas y asumir los riesgos que esto implica. Incluso, cuando uno logró alquilar la propiedad, seguimos asumiendo diferentes responsabilidades, cómo ocuparnos del cobro del alquiler, de los problemas que pueda tener el inquilino, hasta lidiar con los problemas del consorcio.

En definitiva, cuando uno decide invertir en una propiedad tradicional, se enfrenta con los riesgos de toda inversión, pero al mismo tiempo, se suma una gran cantidad de tareas para asegurarse que su negocio genere alguna renta.

Esto es todo lo contrario a lo que ocurre con las inversiones que le acercamos desde Totallia.

Una vez que completó todo el proceso online de participación en un proyecto, solo tiene que esperar que su inversión rinda sus frutos.

Pero, ¿quién se encarga de todo?

Cada proyecto que le acercamos, es llevado adelante por un Sponsor idóneo y con la suficiente experiencia para llevar adelante todas las tareas que la inversión demande.

El Sponsor se encargará de:

  •  Buscar el mejor contratista y la empresa constructora (en el caso de una construcción o mejora).
  •  Asegurarse de tener todos los planos aprobados por las autoridades.
  •  Comercializar directamente o buscar los mejores brokers de la zona para conseguir inquilinos.
  •  Llevar el día a día de la administración de la propiedad.
  •  Tener el trato directo con los inquilinos.
  •  Tomar la mejor decisión para determinar el precio óptimo de venta basado en el momento del mercado, de la economía y de la rentabilidad del proyecto
  •  Buscar los compradores de la propiedad

Nosotros, como inversores, estaremos recibiendo en forma trimestral todas las novedades y avances del proyecto.

Desde Totallia le estaremos enviando por correo electrónico las novedades del proyecto, pero al mismo tiempo, puede ingresar a la plataforma y encontrar el mismo reporte y todos los anteriores. En la propia plataforma, también encontrará todos los documentos firmados, el detalle y la proforma del proyecto, el rendimiento de su inversión, y todos los proyectos disponibles.

El Socio Clave

Cómo inversores buscamos constantemente participar de proyectos o negocios que nos permitan maximizar los fondos que invertimos, buscamos constantemente obtener grandes resultados al menor riesgo posible.

Para lograr eso, es fundamental contar con ésa “persona, grupo o institución” sin la cual el proyecto o negocio jamás alcanzaría los resultados esperados. Éste socio, a través de su conocimiento y experiencia, nos permite alcanzar todo el potencial de nuestro proyecto y es quien en definitiva, nos permite invertir con tranquilidad.

En el caso de la inversión en propiedades comerciales, ese socio clave es el desarrollador o sponsor. Es esa “persona” que se ubica en uno de los extremos de nuestra cadena de inversión y que se encarga de que nuestro dinero nos genere una buena renta.

Cómo se puede observar en la imagen, no solo es fundamental en su rol de acercar el proyecto correcto, sino que también es quien debe encargarse de que el proyecto llegue a buen puerto.

Básicamente, el desarrollador se encarga de presentar los proyectos inmobiliarios que desea desarrollar, y una vez que se da inicio al proyecto, tomas las siguientes funciones:

  •  Buscar el mejor contratista y la empresa constructora
  •  Asegurarse de tener todos los planos aprobados por las autoridades en el caso de los proyectos que implican una construcción
  •  Comercializar directamente o buscar los mejores brokers de la zona para conseguir inquilinos
  •  Llevar el día a día de la administración de la propiedad
  •  Tener el trato directo con los inquilinos
  •  Tomar la mejor decisión para determinar el precio óptimo de venta basado en el momento del mercado, de la economía y de la rentabilidad del proyecto
  •  Extender o no el plazo del proyecto

Cómo se puede ver, son muchas las decisiones y responsabilidades que caen sobre el desarrollador en el proyecto, por lo que es de extremada importancia que elijamos y seleccionemos aquel que tenga las capacidades y el conocimiento para hacerlo.

¿Cómo hacemos para seleccionarlo?

Desde Totallia tenemos 4 requisitos básicos que todo desarrollador debe cumplir para que podamos considerar sus proyectos. Éstos son:

  •  Conocer en profundidad el mercado donde operan
  •  Deben presentar planes de negocios basados en datos concretos que vengan de negocios que ya llevaron adelante
  •  Deben tener un mínimo de U$ 100 millones en transacciones realizadas
  •  Deben haber comprado o desarrollado el mismo tipo de propiedad inmobiliaria en el mercado en cuestión.

A partir de la experiencia ganada en todos los años que llevamos realizando este tipo de proyectos, éstas 4 características se destacan cuando repasamos los que resultaron exitosos. Por el contrario, aquellos en los que no nos fue tan bien como esperábamos, siempre había alguna de éstas características que no estaba presente.

¿Cómo funciona Totallia?

Desde que creamos Totallia allá por el año 2013, nuestro objetivo siempre fue poder acercarle a nuestros suscriptores las mismas posibilidades y estrategias de inversión que utilizan los grandes inversores globales.

Queremos ofrecerle las mismas estrategias que persiguen grandes inversores como Bill Gates, Messi, o la propia universidad de Harvard. En definitiva, buscamos “democratizar el mundo de las inversiones inmobiliarias comerciales”.

Pero para entender cómo hacemos para acercarle a nuestros inversores aquellas alternativas con una sana cambinación de alta renta y bajo riesgo, es necesario entender cómo funciona Totallia.

Veamos el siguiente cuadro que ilustra en forma muy simple cómo funciona Totallia y cómo participa del proceso de inversión.

Por un lado, tenemos a los desarrolladores que llevan adelante los distintos proyectos de propiedades comerciales. Ellos se encargan del 100% de la gestión y del manejo de las propiedades. Se encargan de la construcción, la comercialización, la gestión de los inquilinos y el cobro de los alquileres.

Por otro lado, tenemos a los inversores  que poseen el capital para llevar adelante los distintos proyectos a cambio de un retorno.

En el medio, aparece Totallia que acerca la posibilidad de unir las 2 necesidades. A través de nuestra plataforma, usted puede elegir participar de los diferentes proyectos que ofrecemos, y que de otro modo, sería casi imposible hacerlo. Al mismo tiempo, le acercamos al desarrollador la posibilidad de conseguir los fondos necesarios para llevar adelante el proyecto.

En definitiva, le ofrecemos a usted la posibilidad de invertir en proyectos que le permitan obtener una alta renta con un bajo riesgo. Esto es posible gracias al riguroso proceso de análisis que realizamos antes de incorporar cualquier proyecto a nuestra plataforma.

Usted puede participar de los proyectos de una forma muy simple, ya que lo único que tiene que hacer es registrarse en nuestra plataforma y allí podrá ver los proyectos disponibles, elegir aquél que le resulte más atractivo y completar todo el proceso de participación en forma online. Adicionalmente, una vez que ya haya invertido, podrá seguir la evolución de sus proyectos desde la plataforma.

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