Lo básico

Lo que no podés dejar de saber

Compartimos los conceptos que todo inversor debería saber antes de invertir.

El Socio Clave

Cómo inversores buscamos constantemente participar de proyectos o negocios que nos permitan maximizar los fondos que invertimos, buscamos constantemente obtener grandes resultados al menor riesgo posible.

Para lograr eso, es fundamental contar con ésa “persona, grupo o institución” sin la cual el proyecto o negocio jamás alcanzaría los resultados esperados. Éste socio, a través de su conocimiento y experiencia, nos permite alcanzar todo el potencial de nuestro proyecto y es quien en definitiva, nos permite invertir con tranquilidad.

En el caso de la inversión en propiedades comerciales, ese socio clave es el desarrollador o sponsor. Es esa “persona” que se ubica en uno de los extremos de nuestra cadena de inversión y que se encarga de que nuestro dinero nos genere una buena renta.

Cómo se puede observar en la imagen, no solo es fundamental en su rol de acercar el proyecto correcto, sino que también es quien debe encargarse de que el proyecto llegue a buen puerto.

Básicamente, el desarrollador se encarga de presentar los proyectos inmobiliarios que desea desarrollar, y una vez que se da inicio al proyecto, tomas las siguientes funciones:

  •  Buscar el mejor contratista y la empresa constructora
  •  Asegurarse de tener todos los planos aprobados por las autoridades en el caso de los proyectos que implican una construcción
  •  Comercializar directamente o buscar los mejores brokers de la zona para conseguir inquilinos
  •  Llevar el día a día de la administración de la propiedad
  •  Tener el trato directo con los inquilinos
  •  Tomar la mejor decisión para determinar el precio óptimo de venta basado en el momento del mercado, de la economía y de la rentabilidad del proyecto
  •  Extender o no el plazo del proyecto

Cómo se puede ver, son muchas las decisiones y responsabilidades que caen sobre el desarrollador en el proyecto, por lo que es de extremada importancia que elijamos y seleccionemos aquel que tenga las capacidades y el conocimiento para hacerlo.

¿Cómo hacemos para seleccionarlo?

Desde Totallia tenemos 4 requisitos básicos que todo desarrollador debe cumplir para que podamos considerar sus proyectos. Éstos son:

  •  Conocer en profundidad el mercado donde operan
  •  Deben presentar planes de negocios basados en datos concretos que vengan de negocios que ya llevaron adelante
  •  Deben tener un mínimo de U$ 100 millones en transacciones realizadas
  •  Deben haber comprado o desarrollado el mismo tipo de propiedad inmobiliaria en el mercado en cuestión.

A partir de la experiencia ganada en todos los años que llevamos realizando este tipo de proyectos, éstas 4 características se destacan cuando repasamos los que resultaron exitosos. Por el contrario, aquellos en los que no nos fue tan bien como esperábamos, siempre había alguna de éstas características que no estaba presente.

¿Cómo funciona Totallia?

Desde que creamos Totallia allá por el año 2013, nuestro objetivo siempre fue poder acercarle a nuestros suscriptores las mismas posibilidades y estrategias de inversión que utilizan los grandes inversores globales.

Queremos ofrecerle las mismas estrategias que persiguen grandes inversores como Bill Gates, Messi, o la propia universidad de Harvard. En definitiva, buscamos “democratizar el mundo de las inversiones inmobiliarias comerciales”.

Pero para entender cómo hacemos para acercarle a nuestros inversores aquellas alternativas con una sana cambinación de alta renta y bajo riesgo, es necesario entender cómo funciona Totallia.

Veamos el siguiente cuadro que ilustra en forma muy simple cómo funciona Totallia y cómo participa del proceso de inversión.

Por un lado, tenemos a los desarrolladores que llevan adelante los distintos proyectos de propiedades comerciales. Ellos se encargan del 100% de la gestión y del manejo de las propiedades. Se encargan de la construcción, la comercialización, la gestión de los inquilinos y el cobro de los alquileres.

Por otro lado, tenemos a los inversores  que poseen el capital para llevar adelante los distintos proyectos a cambio de un retorno.

En el medio, aparece Totallia que acerca la posibilidad de unir las 2 necesidades. A través de nuestra plataforma, usted puede elegir participar de los diferentes proyectos que ofrecemos, y que de otro modo, sería casi imposible hacerlo. Al mismo tiempo, le acercamos al desarrollador la posibilidad de conseguir los fondos necesarios para llevar adelante el proyecto.

En definitiva, le ofrecemos a usted la posibilidad de invertir en proyectos que le permitan obtener una alta renta con un bajo riesgo. Esto es posible gracias al riguroso proceso de análisis que realizamos antes de incorporar cualquier proyecto a nuestra plataforma.

Usted puede participar de los proyectos de una forma muy simple, ya que lo único que tiene que hacer es registrarse en nuestra plataforma y allí podrá ver los proyectos disponibles, elegir aquél que le resulte más atractivo y completar todo el proceso de participación en forma online. Adicionalmente, una vez que ya haya invertido, podrá seguir la evolución de sus proyectos desde la plataforma.

¿En qué consisten los proyectos de Totallia?

Desde hace mucho tiempo, la principal forma de invertir que tenemos los argentinos es el famoso “ladrillo”. Generación tras generación, se nos inculcó que invertir en inmuebles era sinónimo de seguridad, cobertura y renta.

En líneas generales, cuando nos referimos a este tipo de actividad, más del 95% de los casos están representados en inversiones en inmuebles residenciales unifamiliares. Esto quiere decir que uno adquiere o construye una propiedad para luego alquilarla a una persona o familia con el fin de obtener una renta atractiva.

La adquisición de un departamento, una casa o la inversión desde el pozo, son los vehículos más comunes al que acceden quienes ingresan al mundo del real estate como forma de proteger y hacer crecer sus ahorros.

Sin embargo, lejos está de ser la más rentable y atractiva. Las épocas de rentabilidades del 10 al 12 % anual quedaron atrás hace casi ya 20 años, los números actuales de rentabilidad son históricamente bajos. La renta actual bruta promedio en la ciudad de Buenos Aires es a mayo de este 2019 del 3,31 % anual.

Por esto, desde Totallia, le acercamos una forma diferente de invertir en Real Estate, con una mayor rentabilidad e incluso con un riesgo más bajo.

¿A qué nos referimos?

Nos referimos a las Propiedades Comerciales. Éstas están pensadas desde el primero momento como una fuente de generación de ganancias. Estas ganancias pueden venir tanto por “ganancias de capital”, la diferencia entre el precio de compra y de venta, como por ingresos por renta por alquiler o uso.

Dentro de las propiedades comerciales podemos encontrar diferentes tipos de activos, como ser: Edificio de oficinas, centros médicos, centros comerciales, locales comerciales, complejos multifamiliares, Hoteles, etc.

Repasemos algunos de los beneficios que tienen:

Retornos atractivos: A diferencia del 3% anual que viene brinda la inversión tradicional en inmuebles, el promedio de la rentabilidad anual de este tipo de proyectos es muy superior. Durante los últimos 20 años, el retorno promedio alcanzado en las inversiones en propiedades comerciales en USA llegó al 9,5%, y si miramos el 2018, este índice llegó hasta 13,2%.

Renta Estable y Segura: Básicamente cuando uno es dueño de una propiedad individual que desea alquilar, puede tener la propiedad ocupada con un inquilino o vacía. Pero con la inversión en propiedades comerciales, ese problema está resuelto en un 100% como consecuencia de la diversificación, la ocupación NO es un evento binario (0% o 100%). Si se va un inquilino, quedan otros 99 inquilinos que pagan su alquiler. Por lo tanto, tener retornos negativos es muy improbable.

Ganancias de Capital Intrínsecas: Las Propiedades Comerciales son excelentes para lograr diferencias positivas entre los precios de compra y de venta, las denominadas “Ganancias de Capital”. Principalmente porque estas propiedades se valúan por el flujo de ingreso que generan, independientemente de lo que pase en el mercado, que puede tener ciclos de subas y bajas impredecibles.

Como se puede ver, hay grandes beneficios si lo comparamos con la “típica inversión en ladrillos” que el argentino promedio suele realizar.

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La clave es no depender del aumento del precio de la propiedad

Los precios de las propiedades inmobiliarias están afectados por los ciclos inmobiliarios pero también por los ciclos económicos. Los inversores tradicionales solo ganan dinero cuando los precios y la economía suben. Pero la clave es no depender de esto. Esto se logra mediante la inversión activa en propiedades comerciales que tengan potencial para aumentar sus flujos de fondo vía mayores ingresos o menores gastos. Como inversores ese debe ser nuestro mayor foco. Lograr inversiones cuyo resultado dependa de nosotros.

Entender la importancia de los ciclos inmobiliarios

Es muy importante saber que cada 15 a 20 años que dura un ciclo se abre una ventana de oportunidad que suele durar 5 años para cada mercado y tipo de activo en la que un inmueble aprecia muy fuerte, en algunos casos más del 10 % anual. Por lo tanto, es muy importante tener claro en qué fase del ciclo uno se encuentra para definir si compro, mantengo o vendo. Por eso, es fundamental tener una gestión activa e instruirse sobre el mundo de las inversiones ya que solo eso le permitirá obtener buenos resultados para su inversión inmobiliaria.

Una buena ubicación es el primer paso

Una propiedad puede tener características extraordinariamente completas como amenities, áreas comunes, materiales sólidos de construcción, pero el real valor brillará por su ausencia si no tiene una excelente ubicación. Cuando hacemos mención a esto último es que tiene que estar cerca de las zonas urbanas, buenos accesos y un vecindario agradable.