¿Pensaste que era imposible que como pequeño inversor puedas hacer estas transacciones? Ahora es posible y te contamos qué tener en cuanta antes de hacerlo.

Cuando alquilamos un departamento o una oficina los contratos suelen ser por períodos largos. De lo contrario, cuando de hoteles hablamos los clientes no está obligada a compromisos a largo plazo, los hoteles tienen la capacidad de marcar los alquileres en el mercado diariamente.

La ventaja de esa flexibilidad es que los hoteles pueden reaccionar rápidamente a una mayor demanda, ajustarse y mejorar las condiciones económicas, elevar las tarifas de habitación y generar más ingresos. Además, pueden  agregar valor y ver sobre la marcha lo que necesita el mercado para adaptarse mejor a esos pedidos.

Sin dudas, estas posibilidad de adaptación no la tiene otros inmuebles.

Esta ventaja convierte a los hoteles en una alternativa de inversión tentadora para los ahorristas. Por eso, si estás pensando en diversificar tu cartera de real estate: este tipo de inmueble puede ser tu próxima inversión.

Como siempre aconsejamos, antes de entrar en una inversión, tenemos que entender sobre ella. Por eso, acá algunas cosas importantes a saber sobre los hoteles:

  1. Tipos de hoteles, según los servicios que ofrecen:

  2. Servicio completo: Son los hoteles que ofrecen una experiencia completa para el cliente. La habitación es solo una de las cosas por las que se paga, además se busca una experiencia premiun de comida, cuidados personales, salones de reuniones, etc.

  3. Servicio limitado: Este tipos de hoteles no cuentan con los lujos ligados a lo gastronómico y de servicios, aunque sí cuenta con salas de reuniones, gimnasios y piletas.

  4. Económicos: Este tipo de hoteles suelen ofrecer 2 o 3 servicios extras, pero se centran en ofrecer las necesidades básicas a un precio bajo.

  5. Estadía prolongada: Estos hoteles están dirigidos a viajeros de negocios en asignaciones extendidas, familias en medio de una reubicación y otros que necesitan alojamiento temporal. Ofrecen descuentos para estadías de cinco días o más y ofrecen características hogareñas que no están disponibles en los hoteles estándar, como autoservicio lavandería y cocinas completas. Existe una variación sustancial entre los hoteles de estadías prolongadas con respecto a la calidad y los servicios disponibles ya que se dirigen a otro público.

  1. Controladores de demanda

Los dos grupos principales de clientes que impulsan la demanda de los hoteles son los viajeros de negocios y de turismo. La demanda de los hoteles también depende de controladores de demanda específicos para su mercado local, como universidades, eventos y atracciones turísticas. El turismo tiende a generar tráfico durante los fines de semana o durante toda la semana durante los períodos de temporada alta. El turismo también puede ser estacional según el lugar, como las estaciones de esquí de invierno.

Los viajes de negocios tienden a conducir la ocupación de domingo a jueves. Algunos hoteles están mejor posicionados para capturar al viajero de negocios, como aquellos con reuniones en el lugar y espacio para eventos. Los hoteles también pueden beneficiarse de las ubicaciones cerca de los centros de convenciones. Otros hoteles son destinos por derecho propio para el tráfico de negocios o turistas debido a ubicaciones o servicios particulares, como casinos o parques acuáticos. Además, los hoteles pueden atraer a los huéspedes que buscan comodidad, como la proximidad a un aeropuerto o una autopista

  1. Métricas

Una de las herramientas más valiosas para los inversores son métricas especiales para evaluar el desempeño y el crecimiento. Veamos cuáles:

  1. ADR: es la medida de la tasa promedio pagada por las habitaciones vendidas y calculada dividiendo los ingresos de la habitación por las habitaciones vendidas en un período determinado:

ADR = Ingresos de habitación / Habitaciones vendidas

  1. RevPar: RevPar es el total de ingresos de la habitación dividido por el número total de habitaciones disponibles. RevPar se ve afectado por el número de habitaciones disponibles desocupadas, mientras que ADR muestra solo la tasa promedio de habitaciones vendidas.

RevPar = Tasa de ocupación x ADR

Ejemplo: un hotel tiene 100 habitaciones y recaudó $ 237.150 en ingresos por habitación durante el mes de enero. También sabemos que este hotel vendió 2.325 noches de habitación ese mes. Con esta información, podemos calcular inmediatamente el ADR del hotel para el mes de enero:

ADR = $ 237150 / 2325 = $ 102

Como conocemos las habitaciones reales vendidas en el mes de enero y el número total de habitaciones, también sabemos la ocupación:

Ocupación = habitaciones vendidas / total de habitaciones vendidas = 2.325 / (100 habitaciones x 31 días o 3,100) = 75%

Una vez que conocemos la ADR y la ocupación, ahora podemos calcular RevPar:

RevPar = $ 102 x 75% = $ 76.50

Saber que el RevPar del hotel para enero fue de $ 76.50 no es necesariamente útil por sí sola. Sin embargo, cuando tomamos esta información y la comparamos con el RevPar para este mismo hotel en cada uno de los 12 meses anteriores, y lo comparamos con el RevPar de su conjunto competitivo para el mes de enero, ahora contamos con una métrica muy útil para comprender el rendimiento y la competitividad de este hotel durante el período definido.  Sin dudas, este es un número al cual tenemos que estar muy atentos como inversores.

En resumen…

La conclusión es que los hoteles de todas las categorías y puntos de precio tienen sus propios segmentos de mercado, conjuntos competitivos y métricas correspondientes. La clave es realizar un análisis comparativo entre hoteles similares a fin de determinar si el activo en cuestión puede ganar más de, o igual o menos que su parte justa de la demanda del mercado.

Si estás interesado en invertir en hoteles te invitamos a que veas en detalle la opción que proponemos desde Totallia, invirtiendo en Esplendor Wyndham Asunción